Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık ve Mahkeme Kararı Olmaksızın Yapılan Tahliyenin Tazminat Hakkı Sağlamadığı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E. 2019/2527 K. 25.03.2019 T.
“Davacı, dava dilekçesinde özetle; 01/12/2007 tarih ve 10 yıl süreli kira sözleşmesine dayalı olarak 01/01/2012 tarihine kadar davalıya ait kiralananı kullandığını, davalının 28/06/2011 tarihinde noter kanalıyla söz konusu taşınmazı iş yeri olarak kullanacağını belirten tahliye talepli ihtarname gönderdiğini, buna istinaden taşınmazı boşalttığını ancak veteriner kliniği olarak işlettiği kiralananı tahliye etmekle beraber yer değişikliği sebebiyle çeşitli mağduriyetler yaşadığını, yeni kiraladığı yer içinde masraflar yapmak, tadilat sebebiyle faaliyetine ara vermek zorunda kaldığını, davalının ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği taşınmazı bir başka şahsa yine kanunda düzenlenmiş olan süre dolmadan kiraya vermesinin kanuna aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazı tahliyesinden sonra davalı mülk sahibinin 6098 Sayılı TBK.’nun 355.maddesine aykırı şekilde davranması sebebiyle 1 yıllık stopaj hariç kira bedeli karşılığı olan 35.760 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, cevap dilekçesinde özetle; davacının iş yerini ihtarname nedeniyle boşalttığı iddiasının samimi olmadığını, davacının kiralananı 2011 yılı Aralık ayında kendi rıza ve isteği ile boşaltarak tahliye ettiğini, bu tahliyeden tam bir yıl sonra 01/01/2013 tarihinde Dia Sa ile kira sözleşmesi imzaladığını, haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, bilirkişi raporu aldırılarak, bu rapor doğrultusunda TBK’nın 355/son hükmü uyarınca son kira yılında ödenmiş olan aylık kira parası olan 2.980 TL üzerinden bir yıllık kira bedeli tutarı ile sorumlu olduğu, bu tutarında 35.760 TL ye tekabül ettiği, TBK’nın 355.maddesi ve tüm dosya kapsamına göre davalının bu hükme aykırı davranarak dava konusu taşınmazı kiraya verdiği gerekçesiyle açılan davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.
Somut uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince davacının tahliye ettiği kiralananın üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi nedeniyle tazminat talebine ilişkindir.
Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiraları 339. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmelerin dava yoluyla sona erme şekillerinden olan kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında gereksinim nedeniyle sona erme düzenlenmiş olup TBK m. 350/1’e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yine TBK m. 355/1’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3’e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu kapsamda değerlendirildiğinde somut olayda taraflar arasında 01.12.2007 başlangıç tarihli 10 yıl süreli çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşme yapılmış olup davalı tarafça 28/06/2011 tarihli ihtarname keşide edilerek noter kanalıyla taşınmaz işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay sonra davacının taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiştir. Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/3099 E. 2025/3540 K. 24.06.2025 T.
“I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin kiracı olarak kullandığı taşınmazı, davalı tarafça açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen ilam gereği tahliye etmek zorunda kaldığını, ancak davalının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 355. maddesinde öngörülen yeniden kiralama yasağına uymayarak taşınmazı dava dışı üçüncü kişiye kiraya verdiğini ileri sürerek; tahliye davası nedeniyle ödenen 4.178,25 TL yargılama giderinin, son ödenen kira bedeli üzerinden belirlenecek bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere şimdilik 10.000,00 TL tazminatın ve taşınmazdaki işletmenin kapalı kaldığı süre içerisinde mahrum kalınan gelirlere karşılık şimdilik 10.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 03.12.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle bir yıllık kira bedeli talebini 30.000,00 TL olarak belirlemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; tahliye sonrasında yaklaşık 6 ay kadar taşınmazın boş kaldığını, müvekkilinin taşınmazı işletme olarak kullanmak için bir kısım girişimlerde bulunduğunu, ancak yaşanan olumsuzluklar nedeniyle şehir değişikliği yapmak zorunda kaldığını, haklı nedenlerle taşınmazın davacıya yeniden kiralanmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hali hazırda taşınmazın üçüncü kişi tarafından kiracı sıfatı ile kullanıldığı, davalının 6098 sayılı Kanun’un 355. maddesindeki yeniden kiralama yasağına aykırı davranması sebebiyle tazminattan sorumlu olduğu, iddia edilen haklı sebeplerin varlığının davalı tarafça ispatlanamadığı, son ödenen aylık kira bedelinin 2.500,00 TL olması sebebi ile 1 yıllık kira bedeli olan 30.000,00 TL tazminatın davacıya verilmesi gerektiği, kâr mahrumiyetine ilişkin davacının zararının bilirkişi raporu ile belirlenememesi sebebi ile bu yöne ilişkin talebin ispatlanamadığı gerekçesiyle; bir yıllık kira bedeli üzerinden davanın kısmen kabulüne, toplam 30.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; 6098 sayılı Kanun ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan tahliyeye yönelik hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi halinin düzenlendiği, davacının, tahliyeye ilişkin mahkeme ilamının kesinleşmesinden sonra, taşınmazı icra işlemi olmadan kendi rızasıyla tahliye ettiği, bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine oy çokluğuyla karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; davalının 6098 sayılı Kanun’un 355. maddesi uyarınca yeniden kiralama yasağına uymayarak, dava konusu taşınmazı üçüncü kişiye kiraya verdiğini, gönderilen ihtarname ile davalı taraftan söz konusu taşınmazın eski hali ile müvekkiline yeniden kiralanması talep edilmesine rağmen, taşınmaz eski hale getirilmediği gibi zararlarının da karşılanmadığını, davalı tarafça tahliyeye ilişkin anılan Mahkeme ilamının icrası amacıyla, … . İcra Dairesinin 2017/6577 E. sayılı dosyası ile müvekkili hakkında avukatlık ücreti, yargılama giderleri ve tahliye konulu takip başlatıldığını, saygın bir firma olması, iş yerine gelinip cebri icra işlemleri başlanmaması, çevrede saygınlığının zedelenmemesi için cebri icra olmadan basiretli tacir gibi davranılarak kiralananın tahliye edildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yeniden kiralama yasağına aykırı davranıldığı iddiasıyla tazminat ve kazanç kaybının tahsili istemine ilişkindir.
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, 6098 sayılı Kanun’un yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” düzenlemesi bulunmakta olup, Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını “sağlaması” halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, yine ilgili maddenin gerekçesinde, kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşulun, kiraya verenin, aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağlaması gerektiğinin açıkça belirtilmesine, bu durumda davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,”
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasına ilişkin olarak sitemizde yayınlanan diğer tüm kararlara ulaşmak için; İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları
