İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında İhtar Şartı Hakkında Bölge Adliye Mahkemeleri Kararları Arasındaki Uyuşmazlığın Giderilmesine Dair
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2396 E. 2025/3576 K. 25.06.2025 T.
“II. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR
A. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 11.10.2024 tarihli ve 2022/2259 E., 2024/2193 K. sayılı kararı
İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.01.2024 tarihli ve 2023/1685 E., 2024/128 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren tarafından ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, “kira sözleşmesinin özel şartlar 6. maddesi gereğince, davacı kiraya verenin süre sonundaki akdin sona erme iradesini, süre bitiminden 2 ay öncesinde davalıya yazılı olarak bildirmesi gerekirken, davacının 30.07.2020 tebliğ tarihli ihtarnamesinin 31.08.2020 tarihli süre sonundan 2 ay öncesinde davalıya tebliğ edilmediğinin anlaşıldığı, sözleşmenin 01.09.2020 tarihi itibariyle 1 yıl süreli olarak uzadığı ve 24.02.2021 tarihli davanın süresinde olmadığı” gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, taraf vekillerinin istinaf yoluna başvurması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; “taraflar arasında 01.09.2017 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi bulunduğu, davacı kiraya verenin 24.02.2021 tarihinde açmış olduğu dava ile tahliye isteminde bulunduğu, kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde, kontratın sona ermesinden iki ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceğinin kararlaştırıldığı, davacı tarafından keşide edilen ihtarname davalıya 30.07.2020 tarihinde tebliğ edilmiş ise de, sözleşmenin 6. maddesine göre iki ay öncesinden tebliğ şartı yerine getirilmediğinden sözleşmenin 01.09.2020 tarihinden itibaren 1 yıl süre ile yenilendiği, bu durumda dava süresinde açılmadığından davanın reddine karar verilmesinin yerinde olduğu” gerekçesiyle, başvuruların esastan reddine kesin olarak karar verilmiştir.
B. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 24.04.2024 tarihli ve 2024/1157 E., 2024/1036 K. sayılı kararı
Balıkesir 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.01.2024 tarihli ve 2023/1685 E., 2024/128 K. sayılı dosyasında; davacı yeni malik tarafından ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, “sözleşmenin hususi şartlar başlıklı 19. maddesinde “…kontratın sona ermesinden bir ay önce taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir.” kararlaştırıldığı, eldeki davanın ise 28.09.2023 tarihinde yeni kira dönemi başladıktan sonra açıldığı, davacı tarafın dava dilekçesinde açıkça belirttiği ve dilekçe ekinde sunduğu … . Noterliğinin … yevmiye sayılı ihtarnamesinin 14.08.2023 tarihinde keşide edildiği ve davalıya 22.08.2023 tarihinde tebliğ edildiği, bu durumda davalı tarafa yeni kira dönemi başlangıcından 1 ay öncesinde tebliğ edilmiş bir ihtarname bulunmadığı, bu durumda taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesine göre geçerli bir ihtarname çekilmediğinden, davanın süresinde olmadığı” gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, davacının istinaf yoluna başvurması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; “kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 19. maddesinde yer alan düzenlemenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yönünden yeni dönem başlamadan bir ay öncesinden ihtar koşulu olarak kabul edilemeyeceğinden, yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde açılan davanın süresinde olduğu kabul edilerek, Mahkemece ilk celsede hüküm kurulduğu ve henüz tarafların delillerinin toplanmadığı, tanıkların dinlenmediği” gerekçesiyle başvununun kabulü ile kararın kaldırılmasına, belirtilen eksikliklerin giderilmesi amacıyla davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine kesin olarak karar karar verilmiştir.
III.BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 21.04.2025 tarihli ve 2025/4 E., 2025/11 K. sayılı kararıyla, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi; kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde kararlaştırılan, kontratın sona ermesinden iki ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceğine ilişkin hükmün geçerli olup, buna göre iki ay öncesinden tebliğ şartı yerine getirilmeyen sözleşmenin 1 yıl süre ile yenilendiği, bu durumda bu bildirim koşuluna uyulmaksızın açılan tahliye davasının süresinde açılmış bir dava olarak kabul edilemeyeceği görüşünde iken, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin; kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde yer verilen “Kontratın sona ermesinden bir ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir.” düzenlemesinin yalnızca bildirim yoluyla feshe ilişkin bir düzenleme olup, bu düzenlemenin yorum yolu ile genişletilip tüm tahliye davalarının feshi ihbar koşuluna bağlanmış olduğunun kabul edilemeyeceği, bu durumda yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde açılan davanın süresinde olduğu görüşünde olduğu, dolayısıyla her iki daire kararları arasında açık bir çelişki bulunduğu;
Sözleşmenin hususi şartlar bölümünde yer alan feshi ihbar sürelerine ilişkin düzenlemenin yalnızca bildirim yoluyla feshe yönelik ve emredici hukuk kurallarına göre hem kiracı, hem de kiraya veren yönünden geçersiz bir düzenleme olduğu, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi hallerinin TBK’nın 350, 351 ve 352. maddelerinde düzenlenmiş olup, dava süresinin, bu maddelerde sona erdirme sebebine göre ayrı ayrı düzenlendiği, sözleşme serbestisi uyarınca tarafların, kira sözleşmelerinde bildirim yoluyla feshe ilişkin olarak kiracı lehine düzenlemeler yapabileceği ve sözleşmede benimsedikleri koşulların kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında olmayacak şekilde geçerli olduğu, kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümündeki feshi ihbar süresindeki düzenlemenin yorum yolu ile genişletilip tüm tahliye davalarının feshi ihbar koşuluna bağlanmış olduğunun kabul edilemeyeceği, nitekim Yargıtay uygulamalarında kira sözleşmelerindeki benzer düzenlemelerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası dışında, iki haklı ihtar ve diğer tahliye davaları yönünden feshi ihbar koşulu olarak kabul edilmediği, bu nedenle her ne kadar Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 2015/1214 E., 2015/1531 K. sayılı kararı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/3547 E., 2018/9513 K. sayılı ve hatta Dairenin 2018/586 E., 2018/621 K. sayılı kararında, kira sözleşmelerinde bulunan benzer koşulların sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi sebepleri içinde yer alan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında feshi ihbar koşulu olarak geçerli olduğu kabul edilmiş ise de, yapılan değerlendirmede bu içtihatlara uymanın mümkün olmadığı belirtilerek, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi arasındaki uyuşmazlığın, Bursa 4. Hukuk Dairesi kararı doğrultusunda giderilmesi yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35. maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.
IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairelerinin yukarıda açıklanan kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlık; ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında, kiraya verenin kira sözleşmesinde kararlaştırılan ihbar şartına uymaması halinde, Kanunda belirlenen sürede açılan davanın süresinde kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Daha önce, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ve 36. Hukuk Dairelerinin kesin kararları arasındaki benzer nitelikteki uyuşmazlığın giderilmesi istemi üzerine Dairemizin 10.03.2025 tarihli ve 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararıyla; “Kira sözleşmesiyle kiracı aleyhine olacak şekilde şart kararlaştırılamazsa da aynı sözleşmede kiracının lehine kiraya verenin aleyhine olacak şekilde tarafların düzenleme yapmaları mümkündür. Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin kanunda düzenlenmiş fesih ve tahliye sebebi bulunmadığında süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirmesi (belirsiz süreli sözleşmede 10 yılın tamamlanması, belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması hariç) mümkün değildir. Ancak kiraya veren sözleşme süresinin veya uzayan yılın bitiminden itibaren bir ay içinde TBK m 350 uyarınca kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunduğunda dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirilebilir. Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmamaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK 347. maddesi uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır. Bu durumda, TBK’nın 350. maddesinde öngörülen ihtiyaç sebebiyle tahliye davası bir aylık dava açma süresinde açılmış olsa bile kiraya veren bu dava öncesinde, sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih bildirimini yapmaması halinde (kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamış olduğundan) kanundaki sürede dava açılmış olsa bile kiraya verenin kendisi için sözleşmede kararlaştırılan ihbar süresine uymadığından açtığı dava reddedilir.” gerekçesiyle, TBK’nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK’nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ile 36. Hukuk Dairelerinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar verilmiştir.
Hal böyle olunca; Dairece verilen 10.03.2025 tarihli ve 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararla, TBK’nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, aksi halde TBK’nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına şeklinde karar verilmiş olmakla, uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin yeniden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmek gerekmiştir.”
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasına ilişkin olarak sitemizde yayınlanan diğer tüm kararlara ulaşmak için; İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları
