Site aidatı; apartman ya da sitede yaşayan herkesin bir noktada karşılaştığı, ancak hukuki boyutlarını çoğunlukla bilmeden yönetmeye çalıştığı bir konudur. "Site aidatını kiracı mı öder, ev sahibi mi?", "Boş daireye site aidatı ödenir mi?", "Yönetici aidatı keyfi olarak artırabilir mi?", "Zemin kattaki ev sahibi asansör aidatı ödemek zorunda mı?", "Fahiş site aidatına nasıl itiraz edilir?" Bu sorular, site aidatı uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan başlıklardır. Hukuki dayanağını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) oluşturan site aidatı; hesaplama yöntemi, sorumluluk dağılımı ve itiraz yolları bakımından pek çok kişinin yanlış bildiği kurallara sahiptir. Bu rehberde site aidatının tüm hukuki boyutlarını sade ve uygulamaya dönük bir dille ele alıyoruz.
Site aidatı uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamamak için somut durumunuzu değerlendirmek adına WhatsApp üzerinden hızlı danışmanlık alabilirsiniz.
Site Aidatı Nedir? Hukuki Dayanağı Nedir?
Site aidatı (apartman aidatı); ortak kullanım alanlarının bakım, temizlik, güvenlik, sigorta ve işletme giderlerinin karşılanması amacıyla her bağımsız bölüm malikinden toplanan avans niteliğindeki ödemedir. Hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesidir.
KMK m.20'ye göre her kat maliki, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılmak zorundadır. Kanun bu yükümlülükten kaçınmak için hiçbir gerekçeye izin vermemektedir: Ortak alandan yararlanmadığını, dairesini kullanmadığını ya da boş bıraktığını öne sürerek site aidatı yükümlülüğünden kurtulamaz.
Site Aidatı Nasıl Hesaplanır? Hangi Kalemler Var?
Site aidatı iki farklı yöntemle hesaplanır. Hangi gider kaleminin hangi yöntemle bölüştürüleceği KMK m.20'de açıkça belirtilmiştir:
| Gider Kalemi | Dağılım Yöntemi | Örnekler |
|---|---|---|
| Personel giderleri | Eşit pay | Kapıcı, güvenlik, bahçıvan, kaloriferci maaşı |
| Bakım, onarım, sigorta | Arsa payı oranında | Çatı tamiri, dış cephe, yangın sigortası |
| İşletme giderleri | Arsa payı oranında | Ortak alan elektrik, su, doğalgaz |
| Yatırım giderleri | Arsa payı oranında | Asansör yenileme, mantolama, havuz yapımı |
Önemli: Site aidatı miktarı yönetim planında belirtilen işletme projesine (KMK m.37) göre belirlenir ve Kat Malikleri Kurulu tarafından onaylanır. Yöneticinin tek başına site aidatı belirlemesi ya da artırması hukuken mümkün değildir.
Site Aidatı Kiracının mı, Ev Sahibinin mi?
Bu soru, site aidatı konusunda en çok karışıklık yaşanan başlıktır. KMK'nın 22. maddesi bu konuda net bir düzenleme getirmektedir.
Temel kural şudur: Site aidatının asıl yükümlüsü kat malikidir (ev sahibidir). Ancak dairede kiracı oturuyorsa kiracı da site aidatından kat malikiyle birlikte müteselsilen (zincirleme) sorumludur. Bu, site yönetiminin aidat borcunu hem ev sahibinden hem de kiracıdan ayrı ayrı ya da birlikte talep edebileceği anlamına gelir.
Kiracının Site Aidatı Sorumluluğunun Sınırı
KMK m.22 kiracının sorumluluğuna bir sınır koymuştur: Kiracının site aidatı sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Yani kiracı, aylık kira bedelini aşan bir site aidatı tutarından sorumlu tutulamaz. Kiracı ödediği site aidatını kira borcundan düşebilir.
⚠️ Pratik uyarı: Kira sözleşmesinde site aidatının kime ait olduğu açıkça belirtilmemişse yukarıdaki yasal dağılım uygulanır. Sözleşmede "tüm aidat kiracıya aittir" yazıyorsa yatırım giderleri yine de ev sahibine aittir; sözleşmeyle bu yükümlülük kiracıya devredilemez.
Boş Daireye Site Aidatı Ödenir mi?
Evet. Bu, site aidatı konusunda en çok yanlış bilinen meselelerden biridir. KMK m.20 açıkça şunu söyler: Kat maliki, dairesini boş bıraktığını ya da kullanmadığını öne sürerek site aidatı ödemekten kaçınamaz.
Site aidatı yükümlülüğü mülkiyet hakkına bağlıdır, fiili kullanıma değil. Daire ne kadar süre boş kalırsa kalsın, site aidatı işlemeye devam eder. Hem bireysel yatırımcılar hem de miras yoluyla mülk edinen kişiler bu kurala sıkça şaşırmaktadır.
Zemin Kat Asansör Aidatı Öder mi?
Evet. Bu da site aidatı uyuşmazlıklarında en çok tartışılan konulardan biridir. Zemin kat sakini, asansörü hiç kullanmasa dahi asansör bakım ve onarım giderlerine katılmak zorundadır.
KMK m.20/c açıkça belirtmektedir: "Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avansları ödemekten kaçınamazlar."
Yargıtay da bu konuda istikrarlı biçimde aynı yönde karar vermektedir: Asansör ortak bir tesistir ve zemin kat sahibi dahil tüm kat malikleri bu gidere katılmak zorundadır. Ancak yönetim planında farklı bir düzenleme yapılmışsa o düzenleme esas alınır.
Yönetici Site Aidatını Keyfi Artırabilir mi?
Hayır. Site aidatı artışı konusunda en yaygın yanlış inanış, yöneticinin tek taraflı kararıyla site aidatını artırabileceğidir. Bu kesinlikle hukuken mümkün değildir.
KMK'ya göre site aidatı şu prosedürle belirlenir:
Yönetici, gelecek yıla ait tahmini giderleri (personel, enerji, bakım, sigorta) kalem kalem hesaplayarak bir işletme projesi hazırlar. Bu proje her bağımsız bölüme düşen tahmini site aidatını da içerir.
Hazırlanan işletme projesi Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul) toplantısında oy çokluğuyla kabul edilir. Genel kurul kararı olmadan yönetici site aidatı belirleyemez, artıramaz.
Onaylanan işletme projesi, tüm kat maliklerine ve dairede oturan kiracılara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla tebliğ edilir. Tebligatın usulüne uygun yapılması itiraz sürecini etkiler.
Site Aidatı Artışında Yasal Tavan Var mı?
Hayır. Kira artışlarındaki gibi site aidatı artışında yasal bir üst sınır (TÜFE, ÜFE veya sabit oran) bulunmamaktadır. Site aidatı bir kira geliri değil; binanın fiili giderlerini karşılamak üzere toplanan bir avans niteliği taşıdığından kira artış sınırı analojisi geçerli değildir.
Ancak mahkemeye taşınan uyuşmazlıklarda hakimler, artışın makul olup olmadığını değerlendirirken genellikle TÜFE ve asgari ücret artışını referans almaktadır. Bu nedenle fiili gider artışıyla orantısız fahiş site aidatı kararlarına itiraz edilebilir.
Fahiş Site Aidatına Nasıl İtiraz Edilir?
Site aidatının fahiş olduğunu, gereksiz harcamalar içerdiğini ya da usulsüz belirlendiğini düşünen kat maliki veya kiracı şu yollara başvurabilir:
1. Aşama
Genel Kurula Katılım
En etkili yol, site aidatının belirlendiği Kat Malikleri Kurulu toplantısına bizzat katılmak ve itirazı tutanağa geçirtmektir. Oy hakkı kat malikleri kurulundadır; kiracılar vekaletname ile katılabilir.
2. Aşama
Yöneticiye Yazılı Başvuru
İşletme projesinin tebliğinden itibaren 1 ay içinde yöneticiye yazılı itirazda bulunulabilir. Bu sürenin kaçırılmaması kritik önem taşır.
3. Aşama
Sulh Hukuk Mahkemesi
İtirazın sonuçsuz kalması ya da fahiş harcama bulunması halinde taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir. Mahkeme işletme projesini iptal edebilir.
⚠️ Kritik uyarı: İtiraz etseniz ya da dava açsanız dahi kesinleşmiş site aidatını ödemek zorundasınız. Mahkeme kararı kesinleşene kadar site aidatı ödenmezse gecikme tazminatı işlemeye devam eder.
Site Aidatı Ödenmezse Ne Olur?
Site aidatını ödemeyen kat maliki ya da kiracı için KMK ciddi yaptırımlar öngörmektedir. Bu süreç aşamalı biçimde işler:
📌 Aylık %5 Gecikme Tazminatı
KMK m.20 uyarınca site aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, gecikilen her ay için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran yönetim planında farklı belirlenebilir.
⚖️ İcra Takibi
Site yönetimi ya da herhangi bir kat maliki, ödemeyen kişi hakkında doğrudan icra takibi başlatabilir. Site aidatı alacakları ilamsız icra yoluyla takip edilebilir.
🏠 Taşınmaza Haciz
İcra takibinin sonuçsuz kalması halinde borçlunun taşınmazına, aracına ve banka hesabına haciz konulabilir. Uzun süre ödenmemiş site aidatı ciddi mali sonuçlar doğurabilir.
Zamanaşımı: Site aidatı alacakları Türk Borçlar Kanunu kapsamında 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süreyi aşan site aidatı borçları için icra takibi başlatılamaz.
Yönetim Kararlarına İtiraz Hakkı
Kat Malikleri Kurulu kararları oy çokluğuyla alınır; ancak hukuka ya da hakkaniyete aykırı bulunan kararlar iptal ettirilebilir. KMK m.33 uyarınca yönetim kararlarına itiraz için kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay, her halükarda kararın alınmasından itibaren 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulması gerekmektedir.
Yönetim kararlarına itiraz edilebilecek başlıca durumlar şunlardır:
- Hukuka aykırı biçimde yapılan genel kurul toplantısı kararları
- Azınlıkta kalan kat maliklerinin haklarını zedeleyen kararlar
- Yönetim planına açıkça aykırı kararlar
- Usulsüz tebliğ edilen ya da hiç tebliğ edilmeyen işletme projesine dayalı site aidatı talepleri
- Yöneticinin yetkisini aşarak aldığı tek taraflı kararlar
Site Aidatı ve Kira Sözleşmesi İlişkisi
Kira sözleşmesinde site aidatının kim tarafından ödeneceği genellikle açıkça düzenlenmektedir. Ancak sözleşme hükümleri KMK'nın emredici hükümlerini aşamaz. Pratik açıdan şu tabloya dikkat edilmelidir:
| Sözleşme Hükmü | Geçerlilik Durumu | Sonuç |
|---|---|---|
| "Tüm aidat kiracıya aittir" | Kısmen geçerli | İşletme giderleri kiracıya yüklenebilir; ancak yatırım giderleri (asansör değişimi vb.) yine ev sahibine aittir |
| "Tüm aidat ev sahibine aittir" | Tamamen geçerli | Ev sahibi tüm site aidatını öder; kiracının sorumluluğu doğmaz |
| "Sözleşmede aidat konusunda hüküm yok" | — | KMK m.22 uygulanır: işletme gideri kiracı, yatırım gideri ev sahibi |
Site aidatı uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamamak ve icra süreçlerini doğru yönetmek için WhatsApp üzerinden hızlı danışmanlık alabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Site aidatı; hukuki boyutu çoğunlukla göz ardı edilen ancak ödenmediğinde ciddi mali sonuçlar doğurabilen bir yükümlülüktür. Kiracı-ev sahibi ayrımını doğru bilmek, fahiş site aidatlarına zamanında itiraz etmek ve yönetim kararlarını hukuki çerçevede değerlendirmek hem hak kayıplarını önler hem de komşuluk ilişkilerini korur. Kira hukukuna ilişkin diğer haklarınız için kira tespit davası ve kentsel dönüşümde kiracının hakları makalelerimizi de inceleyebilirsiniz.
Site aidatı uyuşmazlıklarında icra takibi, itiraz ya da dava sürecinde yanınızda olmamızı istiyorsanız WhatsApp üzerinden hızlı danışmanlık alabilirsiniz.
