Kiracı tahliye etmiyor, kira artışında anlaşma sağlanamıyor, tapuda dolandırıcılığa uğradınız ya da miras kalan taşınmazda ortak anlaşmazlığı var. Gayrimenkul ve kira hukuku; yanlış adımın ya da kaçırılan bir sürenin telafisi güç sonuçlar doğurabildiği, teknik detayların büyük önem taşıdığı bir alandır.
Kiracı tahliyesi, kira tespit davası, tapu iptali veya ortaklığın giderilmesi konularında somut olayınıza göre değerlendirme için WhatsApp üzerinden danışmanlık alabilirsiniz.
1. Kira Hukuku
Tahliye davaları, kira tespit ve uyarlama, kira alacağı takibi, yeniden kiralama yasağı
- Tahliye taahhütnamesi ile tahliye: Kiracı tarafından verilen taahhütnameye dayalı icra takibi veya dava. Detaylı rehber →
- İhtiyaç sebebiyle tahliye: Konut veya işyeri ihtiyacı gerekçesiyle kira sözleşmesinin sonlandırılması.
- Kira tespit davası: 5 yılı dolduran sözleşmelerde mahkeme kanalıyla kira bedelinin yeniden belirlenmesi. Detaylı rehber →
- Kira uyarlama davası: Ekonomik koşullardaki olağanüstü değişim nedeniyle kira bedelinin uyarlanması (TBK m.138).
- Kira alacağı ve icra takibi: Ödenmemiş kira bedellerinin icra yoluyla tahsili ve temerrüt nedeniyle tahliye.
- Yeniden kiralama yasağı tazminatı: İhtiyaç gerekçesiyle tahliyeden sonra 3 yıl içinde başkasına kiralama halinde kiracının tazminat hakkı. İlgili Yargıtay kararları →
Tahliye Yolları Karşılaştırma Tablosu
| Tahliye yolu | Koşul | Bildirim / ihtar | Dava süresi | Mahkeme |
|---|---|---|---|---|
| Tahliye taahhütnamesi | Teslimden sonra yazılı taahhüt; kiracı belirlenen tarihte çıkmıyor | İhtarname gerekmez | Taahhüt tarihinden 1 ay | Sulh Hukuk |
| İhtiyaç tahliyesi | Malik/eş/çocuk için konut veya işyeri ihtiyacı — samimi olmalı | Dönem bitiminden 1 ay önce noter ihtarı | İhbarlı dönemden 1 yıl | Sulh Hukuk |
| Yeni malik tahliyesi | Taşınmazı satın alan malik kendisi için ihtiyaç | İktisaptan 1 ay içinde yazılı bildirim | Bildirimden 6 ay sonra | Sulh Hukuk |
| Temerrüt (kira borcu) | Kiracı kira borcunu ödemez | Yazılı ihtar + 30 gün ödeme süresi | İhtardan sonra veya icra | Sulh / İcra |
| 10 yıl dolması | Konut kirasında 10 uzama yılı doldu | Uzama yılı bitiminden 3 ay önce yazılı bildirim | Bildirim döneminde | Sulh Hukuk |
* Süreler hak düşürücü niteliktedir. Kırmızı etiketli süreler kaçırıldığında o dönem için tahliye hakkı kullanılamaz.
TÜİK TÜFE Enflasyon Oranları ve Kira Artış Tavanı (2017–2026)
TÜİK kaynaklı veriler. Kira artışında esas alınan oran TÜFE 12 aylık ortalamadır; aylık veya yıllık enflasyon değil.
* Kaynak: TÜİK. Yıllık TÜFE: Aralık — önceki yılın Aralık'ına göre değişim. Kira tavanı: TÜFE 12 aylık ortalama, Aralık dönemi. 2025 yıllık değer tahminidir, 2026 Mart verisiyle güncellenmiştir.
** 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarında TÜFE ne olursa olsun %25 yasal tavan uygulandı. Bu tarihten itibaren her iki kira türü için de tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Kira Artış Oranı Tablosu — Nisan 2025 / Mart 2026
| Sözleşme yenileme | TÜFE 12 aylık ort. (%) | Yİ-ÜFE 12 aylık ort. (%) | Yasal kira artış tavanı |
|---|---|---|---|
| Nisan 2025 | %51,26 | %35,23 | Konut ve işyeri: %51,26 |
| Temmuz 2025 | %43,23 | %28,34 | Konut ve işyeri: %43,23 |
| Ekim 2025 | %38,36 | %25,83 | Konut ve işyeri: %38,36 |
| Aralık 2025 | %35,91 | %25,37 | Konut ve işyeri: %35,91 |
| Ocak 2026 | %34,88 | %25,36 | Konut ve işyeri: %34,88 |
| Şubat 2026 | %33,98 | %25,39 | Konut ve işyeri: %33,98 |
| Mart 2026 — güncel | %33,39 | %25,60 | Konut ve işyeri: %33,39 |
* Kaynak: TÜİK (3 Mart 2026). Kira artışında yalnızca TÜFE 12 aylık ortalama esas alınır. Bu oran hem konut hem işyeri için yasal tavandır — sözleşmede daha yüksek oran yazılmış olsa da geçersizdir.
Kira Artış Hesaplama Aracı (2026)
Mevcut kira bedelinizi ve uygulamak istediğiniz artış oranını girerek yeni kira bedelini hesaplayın. Yasal tavan için yukarıdaki tablodan güncel TÜFE oranını kullanın.
Kira Hukuku Kritik Süreler Tablosu
| İşlem / Hak | Süre | Tür | Başlangıç / Açıklama |
|---|---|---|---|
| Tahliye taahhütnamesi — dava/icra | 1 ay | Hak düşürücü | Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde |
| İhtiyaç tahliyesi — noter ihtarı | 1 ay önce | Hak düşürücü | Kira dönemi bitiminden en az 1 ay önce noter ihtarnamesi |
| Yeni malik — iktisap bildirimi | 1 ay | Hak düşürücü | Tapu iktisabından itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim |
| Temerrüt ihtarı — ödeme süresi | 30 gün | Zorunlu süre | İhtar tebliğinden 30 gün ödeme fırsatı tanınmalı |
| Kira tespit davası | 5. yıldan itibaren | Dönemsel hak | Sözleşme başlangıcından 5 yıl sonra açılabilir (TBK m.344/3) |
| Yeniden kiralama yasağı | 3 yıl | Yasak süresi | İhtiyaç gerekçesiyle tahliyeden sonra 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz |
| Kira alacağı zamanaşımı | 5 yıl | Zamanaşımı | Her aylık kira alacağı için ayrı işler |
* Kırmızı hak düşürücü süreler kesinlikle kaçırılmamalıdır.
Yargıtay Kararları — Kira
Sıkça Sorulan Sorular — Kira
Kiracı tahliye taahhütnamesi vermiş ama çıkmıyor, ne yapabilirim?▼
Taahhütname geçerliyse tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir ya da sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz. Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür — kaçırılırsa o dönem için hakkınız düşer, bir sonraki dönemi beklemeniz gerekir.
Ev sahibi yasal tavanın üzerinde zam yaparsa ne yapabilirim?▼
TBK 344. madde uyarınca TÜFE tavanını aşan artış geçersizdir. Kiracı fazlayı ödemek zorunda değildir; fazla ödeme yapılmışsa geri talep edilebilir. Ev sahibi yasal sınırı aşan zama dayanarak tahliye davası açamaz.
Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?▼
Hayır. Konut ve işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye gerekçesi değildir; sözleşme kanun gereği yenilenir. Tahliye yalnızca taahhütname, ihtiyaç, temerrüt veya 10 yılın dolması gibi belirli gerekçelerle mümkündür.
İhtiyaç gerekçesiyle kiracıyı çıkardım ama aslında ihtiyacım yoktu, ne olur?▼
TBK 355. madde uyarınca taşınmaz 3 yıl içinde başkasına kiralanırsa eski kiracı tazminat talep edebilir. Tazminat son yıl kira bedelinin en az 1 yıllık karşılığından az olamaz; zararın daha yüksek olduğunun ispatı halinde fazlasına da hükmedilir.
2. Gayrimenkul ve Tapu Hukuku
Tapu iptali, ortaklığın giderilmesi, şufa hakkı, kat karşılığı inşaat, kamulaştırma
- Tapu iptali ve tescil davası: Sahte, hatalı veya muris muvazaalı tapu işlemlerine karşı iptal ve doğru tescil talebi.
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda aynen taksim veya satış yoluyla paylaşım. Detaylı rehber →
- Önalım (şufa) hakkı davası: Paydaşın payını satması halinde diğer paydaşın öncelikli satın alma hakkının kullanımı.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi ve uyuşmazlıkların çözümü.
- Kamulaştırma ve bedel artırım davası: Kamulaştırma bedelinin hukuka uygunluğu ve artırım davası süreçleri.
- Tapu dolandırıcılığı ve vekalet suistimali: Sahte belge veya yetkisiz vekaletle yapılan tapu devirlerine karşı hukuki yollar. Tapuda avukat rehberi →
Tapu işlemi öncesinde hukuki risk analizi yaptırmak ciddi maddi kayıpların önüne geçer. Kapora dolandırıcılığı rehberimizi de inceleyebilirsiniz.
Tapu Davaları Kritik Süreler Tablosu
| Dava / Hak | Süre | Tür | Başlangıç / Açıklama |
|---|---|---|---|
| Önalım (şufa) hakkı davası | 3 ay / 2 yıl | Hak düşürücü | Satışın öğrenilmesinden 3 ay; her halükarda satıştan 2 yıl içinde |
| Tapu iptali ve tescil | 10 yıl | Zamanaşımı | Haksız kaydın öğrenilmesinden itibaren |
| Muris muvazaası — tapu iptali | Süresiz | Zamanaşımı yok | Her zaman açılabilir — Yargıtay HGK içtihadı |
| Kamulaştırma bedeline itiraz | 30 gün | Hak düşürücü | Kamulaştırma tebliğinden itibaren 30 gün |
| Ortaklığın giderilmesi | Süresiz | Her zaman | Her paydaş her zaman dava açabilir |
| Tapu iptali — vekalet suistimali | 10 yıl | Zamanaşımı | İşlemin öğrenilmesinden itibaren |
* Önalım hakkı en sık kaçırılan süreler arasındadır. Paydaşın payını sattığını öğrenir öğrenmez hukuki adım atılmalıdır.
Yargıtay Kararları — Gayrimenkul
Sıkça Sorulan Sorular — Gayrimenkul
Tapu işleminde vekalet kullanılacaksa nelere dikkat edilmeli?▼
Vekaletnamenin içeriği kritiktir; hangi taşınmaz için, ne amaçla, hangi yetkilerle düzenlendiği açıkça yazılmalıdır. Genel amaçlı ya da sınırsız yetkiyi kapsayan vekaletnameler risk taşır. İşlem öncesinde vekaletnamenin hâlâ geçerli olup olmadığı tapu müdürlüğünden sorgulanmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasında mülk mutlaka satılmak zorunda mı?▼
Hayır. Mahkeme önce aynen taksim yapılabilir mi diye araştırır. Taşınmaz fiziksel olarak bölünebiliyorsa bu yol önce denenir. Mümkün değilse ya da taraflardan biri talep ederse satış yoluyla ortaklık giderilir; satış icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla yapılır.
Önalım (şufa) hakkım var, nasıl kullanabilirim?▼
Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar aynı bedel ve koşullarla öncelikli satın alma hakkına sahiptir. Satışı öğrendiğinizden itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır; her halükarda satıştan 2 yıl içinde kullanılması gerekir. Her iki süre de hak düşürücüdür.
Miras bırakan taşınmazı hayattayken sattı, ne yapabilirim?▼
Tapuda satış görünse de işlem gerçekte bağış ya da mirastan mal kaçırma amacıyla yapıldıysa muris muvazaası davası açılabilir — bu davada zamanaşımı işlemez. Saklı payınız ihlal edilmişse tenkis davası ile de fazlasının iadesi istenebilir.
Gayrimenkul veya kira hukuku konusunda hukuki destek mi arıyorsunuz?
Kiracı tahliyesi, kira tespit, tapu iptali, ortaklığın giderilmesi veya kapora dolandırıcılığı konularında somut olayınıza göre değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz. WhatsApp üzerinden hızlı danışmanlık alabilirsiniz.
