6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde düzenlenen Kira Bedelinin Tespiti davasıyla, kira sözleşmesinin beşinci yılını doldurmasının ardından kiracı ya da kiraya veren taraf, kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Kira Bedelinin Tespiti Davası Yargıtay Kararları ise yargılamalarda hangi kriterlerin esas alındığı, davanın şartları ve özellikleri ile sürecin hukuki çerçevesini netleştiren en önemli kaynaklardan biri olmuştur.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Yargıtay Kararları
Kira Bedeli Tespiti Davasında Alınacak Bilirkişi Raporunun Temel Ölçütleri ve Özellikleri
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3826 E. 2017/17738 K. 18.12.2017 T.
“18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.” Devamını Oku
Kira Tespit Davasında Kiracı Lehine Hak ve Nesafet İndiriminin Uygulanması ve Kira Tespit Davasında Harcın Belirlenmesi
Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 2017/15454 E., 2017/18281 K., 26.12.2017 T.
“492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır.” Devamını Oku
Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunması Sebebiyle Davanın Süresinde Açılmadığı İddiasının Dinlenmeyeceği
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/335 E. 2015/2042 K. 02.03.2015 T.
“Davacı vekili, 24.01.2014 tarihinde açtığı dava ile kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden itibaren hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi isteminde bulunmuştur. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2008 tarihli ve bir yıl süreli sözleşmenin özel şartlar altıncı maddesinde Tefe-Tüfe ortalaması baz alınarak süre bitiminde artış şartı öngörülmüştür. TBK’nun 345/3. maddesinde ” Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur ” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu itibarla dava süresinde açılmıştır.” Devamını Oku
Kiracının Eski Kiracı Olduğu Gözetilerek %10 – %20 Arasında Hakkaniyet İndiriminin Uygulanması Gerektiği
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3682 E. 2017/17115 K. 6.12.2017 T.
“Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenmeli, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken…” Devamını Oku
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8492 E. 2018/11882 K. 21.11.2018 T.
“Somut olayda; Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın kira bedelinin hak ve nesafete göre yıllık brüt 222.750.-TL olarak belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken…“ Devamını Oku
Eski Kiracı Lehine Hakkaniyete Uygun Miktarda İndirim Yapılması Gerektiği
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/5205 E. 2022/6879 K. 22.9.2022 T.
“Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.” Devamını Oku
Sözleşmede Artış Maddesi ve Yasal Şartlar Yoksa Tespit Talep Edilen Dönemin Sorulması Gerektiği
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 E. 2019/435 K. 23.01.2019 T.
“Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.” Devamını Oku
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Talep Sonucunun Islah Edilemeyeceği
Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı 2017/2792 E. 2021/267 K. 16.3.2021 T.
“Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir.” Devamını Oku
Kira Bedeli Tespiti Davasında Bir Sonraki Kira Dönemi İçin Davacıya Sorulması Gerektiği
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3856 E. 2018/9229 K. 27.09.2018 T.
“Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 11/12/2014 tarihinde açılan dava ile 01/06/2014 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01/06/2015) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2015-2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. ” Devamını Oku
Dava Açma Süresi Gelmeden Açılan Kira Tespit Davasının Akıbeti
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2011/10053 E. 2011/11699 K. 05.07.2011 T.
“Mahkemece, davada 1.1.2011 tarihinden itibaren kira tespitinin istenildiği, bu durumda kiralayanın kira dönemi bitmeden çok önce tespit davası açtığı, dava açmakta bu nedenle hukuki yararının bulunmadığı, tespiti istenilen dönemin ekonomik koşullarının henüz oluşmadığı, yeni dönemde kira sözleşmesinin yenilenip yenilenmeyeceğinin belli olmadığı, taraflar arasında yeni dönemde anlaşma sağlanmasının da mümkün bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Her ne kadar mahkemenin gerekçesindeki saptamalar doğru ise de, ancak temyiz incelemesi sırasında, tespiti talep edilen dönemin ekonomik koşullarının oluştuğu,” Devamını Oku
Tespiti İstenen Dönem İçin Ödenen Bedel, Tespit Edilenden Az İse Kiracının Ödediği Bedelin Tespitine Karar Verilmesi Gerektiği
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/1074 E. 2023/2776 K. 18.10.2023 T.
“Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamasına göre; kira bedelinin tespiti davalarında, Mahkemece tespit edilecek bedelin, kiracı tarafından tespiti istenilen dönemde ödenmesi veya ödenen bedelden az olması halinde, kiracının ödemekte olduğu bedele hükmedilerek bir tespit kararı verilmesi gerekir. Buna göre Mahkemece uyulan; bozma ilamında kira bedelinin tespiti talebinin sözleşmedeki artış şartına göre değerlendirilmesi gerektiği ifade edildiğinden, davalı taraf söz konusu bedeli ödemekte olsa dahi uyuşmazlığı her iki taraf bakımından çözecek şekilde ödenen tutar üzerinden kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken,” Devamını Oku
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Verilen Kararın İcra Edilebilmesi İçin Kesinleşmesi Gerektiği
Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı 2017/1847 E. 2021/1376 K. 09.11.2021 T.
“Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında benimsendiği üzere kiranın belirlenmesine ilişkin mahkeme kararı ile belirlenen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir. Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hâle gelmesi için miktarı kesin olarak belli olmalıdır. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracının edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir.” Devamını Oku
Beşinci Yılı Dolmadan Açılan Kira Tespit Davası Sırasında Beş Yıllık Kira Süresinin Sonu Olan Dönem Başladıysa Yargılamaya Devam Edilmesi Gerektiği
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6958 E. 2019/3016 K. 4.4.2019 T.
“Dava, kira bedelinin tespiti istemi olup taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 300 TL bedelli yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu kapsamda; Dava tarihi itibariyle 5 yıllık kira süresi dolmadığından 18/06/2015 tarihinde açılan dava ile 30/04/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez ise de yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönemin (01/01/2016) başladığı göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken,” Devamını Oku
Tahliye Taahhütnamesine İmza İtirazı Halinde Taahhütname Aslı Üzerinden Bilirkişi İncelemesi Yapılması Gerektiği
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/9295 E. 2016/4040 K. 23.05.2016 T.
“Davacı, 3.12.2012 tanzim ve 15.10.2014 tahliye tarihli adi yazılı tahliye taahhüdüne dayanmış, davalı tarafça imza inkarında bulunulması üzerine …. Jandarma Kriminal Laboratuvar’ının 7.7.2015 tarihli raporu incelendiğinde; imza incelemesinin uyuşmazlık konusu olan 3.12.2012 düzenleme tarihli tahliye taahhütnamesi üzerinde değil, inceleme konusu dışında olan 15.10.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi üzerinde yapılmış olduğu ve kira sözleşmesindeki imzanın davalı eli ürünü olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece uyuşmazlık konusu olan 3.12.2012 tanzim tarihli 15.10.2014 tarihinde tahliye taahhüdü bulunan belge aslı üzerinde usulüne uygun inceleme yaptırılarak uzman bilirkişiden rapor alınması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.” Devamını Oku
Gayrimenkul ve Kira Avukatı Olarak Biz;
Gayrimenkul ve kira hukuku, mülkiyet haklarından kira sözleşmelerine, tapu işlemlerinden tahliye davalarına kadar geniş bir alanı kapsayan, hassasiyetle ele alınması gereken bir hukuk dalıdır. Bu alandaki hizmetlerimizde temel amacımız, müvekkillerimizin haklarını en etkili ve güvenilir şekilde koruyarak, uzun vadeli çözümler sunmaktır. Peki, neden bizi tercih etmelisiniz?
Gayrimenkul ve kira hukuku gibi kapsamlı bir alanda uzman desteği almak, yalnızca mevcut sorunların çözümünde değil, aynı zamanda gelecekte oluşabilecek risklerin önlenmesinde de büyük önem taşır. Bizimle çalışarak, hem hukuki haklarınızı en etkili şekilde savunabilir hem de işlemlerinizin güvence altına alınmasını sağlayabilirsiniz. Mülkiyet haklarınızı korumak ve kira uyuşmazlıklarında güvenilir bir çözüm ortağına sahip olmak için bizi tercih edebilirsiniz.
Bu alandaki alanındaki faaliyetlerimizle, müvekkillerimizin tüm hukuki süreçlerini yakından takip ediyor; ilgili dilekçelerinin hazırlanmasında, uzlaşma ve sözleşmelerin düzenlemelerinin yapılmasında pratik ve etkili çözümlerle müvekkillerimizin haklarını savunuyoruz.
Gerek gayrimenkul avukatı gerek kira avukatı olarak gösterdiğimiz hukuki danışmanlık ve temsil faaliyetlerimizle siz de hakkınız olanı almak ve mağduriyetinizi son vermek için bize ulaşın!
