Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) 2026

Bir taşınmazda birden fazla kişinin hissesi varsa ve bu kişiler aralarında anlaşamıyorsa, hukuk bu çıkmaza "ortaklığın giderilmesi davası" ile çözüm sunmaktadır. Miras yoluyla birlikte malik olunan bir ev, müşterek satın alınan bir arsa ya da ticari amaçla ortak edinilen bir işyeri… Bu taşınmazların her biri, ortak sahiplerin arasının açılmasıyla birlikte hukuki bir sorun kaynağına dönüşebilir. "Ev elimden gider mi?", "Taşınmaz piyasa değerinin çok altında mı satılır?", "Ortak satışı engelleyebilir mi?" gibi sorular, bu davayı araştıranların zihnini en çok meşgul eden sorular arasındadır. Bu yazıda izale-i şuyu davasının ne olduğunu, nasıl işlediğini, maliyetlerini ve hak kayıplarını önlemek için nelere dikkat edilmesi gerektiğini ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir ve Hangi Hallerde Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası; bir mal üzerinde paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti bulunan ortaklardan herhangi birinin, bu ortaklığa son verilmesini talep ettiği bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi, paylı mülkiyet hükümlerini düzenlemekte; her paydaşın haklı bir neden olmaksızın paydaşlığa son verilmesini her zaman isteyebileceğini açıkça hükme bağlamaktadır. Elbirliği mülkiyetinde ise Türk Medeni Kanunu'nun 703. maddesi devreye girmektedir.

Peki bu dava hangi somut durumlarda gündeme gelir?

• Miras yoluyla ortak olunan taşınmazlarda mirasçıların anlaşamaması
• Boşanma sonrasında eşlerin ortak mülkünü paylaşamaması
• Birlikte alınan arsa, daire veya işyerinde ortakların ayrılmak istemesi
• Uzun süredir kullanılmayan müşterek mülkün değerlendirilmek istenmesi
• Ortaklardan birinin kira, tamirat veya kullanım kararlarında sürekli muhalefet etmesi

Önemli bir nokta: Bu davayı açmak için karşı tarafın rızasına ya da haklı bir gerekçe sunulmasına gerek yoktur. Paylı mülkiyette her paydaş, dilediği zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Tek istisna, paydaşların aralarında belirli bir süre için ortaklıktan çıkmama sözleşmesi yapmış olmasıdır; ancak bu süre Türk Medeni Kanunu uyarınca on yılı geçemez.

Davaya konu olabilecek mallar yalnızca gayrimenkullerle sınırlı değildir. Taşınır mallar, ticari işletmeler ve hayvanlar üzerindeki ortaklıklar da bu dava yoluyla sona erdirilebilir. Ancak uygulamada izale-i şuyu davaları büyük çoğunlukla taşınmazlar üzerinden yürütülmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır? (Adım Adım Süreç)

İzale-i şuyu davası nasıl açılır sorusu, pek çok hak sahibinin aklındaki ilk sorudur. Süreç birkaç temel adımdan oluşmaktadır.

1. Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla ilde taşınmaz söz konusuysa, davacı bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yerdeki mahkemede dava açabilir. Farklı illerdeki taşınmazların tek bir davada birleştirilmesi mümkündür; bu hem zaman hem de maliyet açısından büyük avantaj sağlar.

2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Dava dilekçesinde taşınmazın tapu bilgilerinin, tüm ortakların ad-soyad ve adres bilgilerinin, talep edilen çözüm yönteminin (aynen taksim mi, satış mı?) açıkça belirtilmesi gerekir. Dilekçeye tapu senedi örneği, ortaklık ilişkisini gösteren belgeler (veraset ilamı, tapu kaydı vb.) eklenir.

3. Harç ve Masrafların Yatırılması

Dava açılırken maktu harç, keşif avansı ve bilirkişi ücreti gibi peşin masraflar mahkeme veznesine yatırılır. Bu konuda ayrıntılı bilgiye yazının ilerleyen bölümünde yer verilmiştir.

4. Yargılama Aşaması

Mahkeme, dava açıldıktan sonra tüm ortaklara tebligat çıkarır. Taşınmaz üzerinde keşif yapılır; bilirkişi tarafından değer tespiti gerçekleştirilir. Aynen taksim mümkün olup olmadığı araştırılır. Mümkünse taksim kararı verilir; değilse satışa hükmedilir.

5. Kararın İcrası

Satışa hükmedilmesi halinde karar, icra müdürlüğü kanalıyla infaz edilir. Taşınmaz, açık artırma yoluyla satışa çıkarılır ve elde edilen bedel hisseler oranında paylaştırılır.

Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın sona erdirilmesinde iki temel yöntem bulunmaktadır: aynen taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi.

Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim, taşınmazın fiilen bölünerek her paydaşa ayrı bir parça verilmesidir. Bu yöntemin uygulanabilmesi için taşınmazın bölünmesinin teknik ve hukuki açıdan mümkün olması gerekir. Örneğin büyük bir arsa, imar mevzuatına uygun biçimde parsellere ayrılabiliyorsa aynen taksim söz konusu olabilir.

Ancak uygulamada aynen taksim her zaman mümkün değildir. Bir apartman dairesi ya da küçük bir arsa bölünemez nitelikteyse, mahkeme doğrudan satış kararı verir. Yargıtay'ın yerleşik tutumuna göre mahkeme, satış kararı vermeden önce aynen taksim imkânını mutlaka araştırmak ve bilirkişiden rapor almak zorundadır. Bu aşama atlandığı takdirde karar bozma gerekçesi oluşturabilir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse ya da ortaklar bölünmeyi kabul etmiyorsa mahkeme satış kararı verir. Satış kararının ardından dosya icra müdürlüğüne gönderilir ve açık artırma süreci başlar. Satıştan elde edilen bedel, ortakların hisse oranları doğrultusunda paylaştırılır.

Bazen ortakların tamamı aynı fikirde olup taşınmazı üçüncü bir kişiye satmak yerine aralarında çözüme kavuşturmak isteyebilir. Bu durumda ortaklar birbirlerine hisselerini satın alabilir. Bunun için dava sırasında mahkemeye sunulan teklifin diğer tüm ortaklar tarafından kabul edilmesi ya da açık artırma sırasında hissedarlardan birinin en yüksek teklifi vermesi yeterlidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Açık Artırma (İhale) Süreci Nasıl İşler?

Satışa hükmedildikten sonra dava dosyası icra müdürlüğüne devredilir ve izale-i şuyu satış süreci başlar. Bu aşama birçok hissedarın merak ettiği, hak kayıplarının da en sık yaşandığı aşamadır.

Kıymet Takdiri ve İlan Süreci

İcra müdürlüğü öncelikle taşınmazın değerini tespit etmek üzere bilirkişi görevlendirir. Belirlenen değer, açık artırmanın başlangıç tabanını oluşturur. Açık artırma, en az iki kez ilan edilmek zorundadır; ilanlar gazete ve ilgili internet platformlarında yayımlanır. İlan süreleri İcra ve İflas Kanunu'nda belirlenmiş olup bu sürelere uyulmaması satışın iptaline yol açabilir.

Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?

Ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma herkese açıktır; yalnızca hissedarlarla sınırlı değildir. Yurt içinde ya da yurt dışında yerleşik herhangi bir gerçek veya tüzel kişi, teminat yatırmak koşuluyla ihaleye katılabilir. Ortaklar da ihaleye katılarak taşınmazın tamamını satın alabilirler; bu sayede diğer hissedarlara ait payları da devralmış olurlar.

Satışın Gerçekleşmesi ve Tescil

Birinci artırmada taşınmazın belirlenen değerin en az yüzde ellisini karşılayan bir teklifle satılması gerekir. Bu taban karşılanmaz ya da istekli çıkmazsa ikinci artırmaya gidilir. İkinci artırmada ise bu oran aranmaksızın en yüksek teklif geçerli olur; ancak satış bedelinin taşınmazın masrafları karşılamaya yetmesi şartı aranır. İhaleye fesat karıştırıldığına dair itirazlar, satışın kesinleşmesinden itibaren yedi gün içinde ileri sürülmelidir; bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi ne kadar sürer sorusu, bu davayı araştıranların en sık sorduğu sorular arasındadır. Yanıt; taşınmazın konumuna, ortakların tutumuna, mahkemenin iş yüküne ve bilirkişi raporlarının tamamlanma hızına göre önemli ölçüde değişmektedir.

Genel bir çerçeve vermek gerekirse:

• Yargılama aşaması (Sulh Hukuk Mahkemesi): Ortalama 12 ile 24 ay arasında sürmektedir. Ortakların itiraz etmediği, bilirkişi süreçlerinin sorunsuz yürüdüğü davalarda bu süre 12 aya kadar inebilir.
• İstinaf ve temyiz aşamaları: Hissedarlardan biri karara itiraz ederse Bölge Adliye Mahkemesi aşaması 6-12 ay, Yargıtay aşaması ise 12-24 ay daha ekleyebilir. Toplam süre bazı davalarda 4-5 yıla ulaşabilmektedir.
• İcra ve satış aşaması: Kesinleşen satış kararının ardından icra müdürlüğündeki prosedür genellikle 3-6 ay sürmektedir.

Süreyi kısaltmanın en etkili yolu ortakların uzlaşmasıdır. Tüm hissedarlar taşınmazı belirli bir fiyattan üçüncü bir kişiye ya da aralarından birine satmayı kararlaştırırsa, dava mahkeme onayıyla çok daha hızlı sonuçlanır. Bu nedenle dava açmadan önce karşılıklı müzakere yolunu tüketmek hem zaman hem de maliyet bakımından büyük avantaj sağlayabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Masrafları ve Harçlar 2026

Ortaklığın giderilmesi masrafları pek çok kalemden oluşmakta olup 2026 itibarıyla güncel harç tarifelerine göre önemli rakamlara ulaşabilmektedir. Aşağıdaki kalemleri tek tek ele alalım.

Dava Harcı

İzale-i şuyu davaları, dava değerine göre değil sabit (maktu) harç esas alınarak açılır. 2026 harç tarifesine göre başlangıçta yatırılacak maktu harç, görece düşük bir rakam olmakla birlikte bu harç kesin değildir; yargılama boyunca ek harçlar ortaya çıkabilir.

Bilirkişi ve Keşif Ücreti

Taşınmazın değerini ve aynen taksim imkânını araştırmak üzere görevlendirilen bilirkişilere ödenmek üzere avans yatırılması zorunludur. Taşınmazın konumuna, sayısına ve bilirkişi heyetinin büyüklüğüne göre bu rakam değişmektedir.

Satış Masrafları ve İcra Harcı

Satış kararının ardından icra safhasında; ilan giderleri, kıymet takdiri ücreti ve icra harcı gibi kalemler devreye girer. Satış bedelinin yaklaşık yüzde ikisi ile yüzde dördü arasında değişen icra harcı, ihale sonucunda satış bedelinden kesilerek karşılanır. Bu nedenle masrafların bir kısmı elden çıkmaz; satış bedelinden mahsup edilir.

Somut Senaryo Örneği

Örneğin piyasa değeri 3.000.000 TL olan bir taşınmaz için kaba maliyet tahminleri şu şekilde öngörülebilir:

• Dava açılış harcı ve peşin giderler: 5.000 – 10.000 TL
• Bilirkişi ve keşif giderleri: 10.000 – 25.000 TL
• İcra satış masrafları ve harçlar: 60.000 – 120.000 TL (satış bedelinden karşılanır)
• Avukatlık ücreti: Anlaşmaya bağlı olarak değişir; genellikle saat bazlı ya da taşınmaz değerinin belirli bir yüzdesi üzerinden hesaplanır.

Bu rakamlar yalnızca genel bir fikir vermek amacıyla verilmiştir; masraflar somut olaya, taşınmazın değerine ve yargılama sürecinin uzunluğuna göre önemli ölçüde değişir. Kesin bir maliyet analizi için hukuki danışmanlık almanızı öneririz.

Masrafları Kim Öder?

Yargılama giderleri kural olarak davacı tarafından peşin ödenir; ancak yargılama sonunda mahkeme, masrafları hisseleri oranında tüm ortaklara paylaştırır. Bir başka deyişle, tek başına davayı açmış olan paydaş, sonuçta diğer ortakların payına düşen masrafları da tahsil edebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissedarların Hakları ve Yükümlülükleri

İzale-i şuyu davasında her paydaş hem belirli haklara sahiptir hem de birtakım yükümlülükler altına girer.

Hissedarların Temel Hakları

• Davayı açma hakkı: Her paydaş, payı ne kadar küçük olursa olsun bu davayı açabilir. Yüzde birin altında hisseye sahip olan bir miras ortağı bile ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
• Aynen taksim talep etme hakkı: Paydaşlar, satış yerine taşınmazın fiilen bölünmesini mahkemeden talep edebilir. Mahkeme bu talebi bilirkişi raporu doğrultusunda değerlendirir.
• İhaleye katılma hakkı: Her ortak, açık artırmaya bizzat katılarak taşınmazın tamamını satın alabilir. Bu sayede diğer hissedarlara ait payları da bünyesine katmış olur.
• Kararı itiraz etme hakkı: Bilirkişi raporuna, satış şartnamelerine veya ihale kararına itiraz edebilirler.
• Satış bedelinden pay alma hakkı: Her paydaş, hissesi oranında satış bedelini almaya hak kazanır.

Hissedarların Yükümlülükleri

• Taşınmazı dürüstlük kurallarına aykırı biçimde kullanmama yükümlülüğü
• Tebligatları takip etme ve yargılama sürecine katılma yükümlülüğü
• Yargılama giderlerine hisseleri oranında katılma yükümlülüğü
• Kesinleşen kararı yerine getirme yükümlülüğü

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınmaz Ucuza Gider mi?

Bu soru, izale-i şuyu davasını araştıran hemen herkesin kafasında beliren kritik sorulardan biridir ve kaygı tamamıyla anlaşılırdır.

Kısa yanıt: Risk vardır, ama tamamen korumasız değilsinizdir.

Açık artırma, kamuya açık ve rekabetçi bir süreçtir; teoride piyasa değerinin üzerinde teklifler de gelebilir. Ancak uygulamada şu riskler göz önünde bulundurulmalıdır:

• İkinci artırmada taban fiyat uygulanmaz: Birinci artırmada alıcı çıkmazsa, ikinci artırmada en yüksek teklif yeterli olur. Bu durum, ilgi az olduğunda taşınmazın değerinin altında satılmasına zemin hazırlayabilir.
• Kamuoyunun farkındalığı sınırlı olabilir: İlanlar gazetede ve internet platformlarında yayımlanmaktadır; ancak ilgilenebilecek alıcıların tümünün bu ilanlara ulaşması her zaman sağlanamayabilir.
• Süreç uzadıkça taşınmazın bakımı aksayabilir: Uzun yargılama sürecinde taşınmaz için gereken tadilat ve bakım masrafları yapılmazsa değer kaybı yaşanabilir.

Bu riskleri en aza indirmenin en etkili yolu, sürecin başından itibaren aktif takiptir: bilirkişi kıymet takdirine itiraz edebilmek, satış ilanlarının geniş bir kitleye ulaşmasını sağlamak, açık artırmaya bizzat katılmak ya da güvenilir alıcıları sürece yönlendirmek bu adımların başında gelir. Tüm bu adımlar bir avukat eşliğinde çok daha etkili biçimde yürütülebilir.

Ortaklardan Biri Satışı Engelleyebilir mi?

Bu soru, özellikle satışa karşı çıkan paydaşların olduğu durumlarda sıklıkla sorulmaktadır. Yanıt açıktır: Hayır, bir ortak diğerlerinin ortaklığın giderilmesi talebini kalıcı olarak engelleyemez.

Türk Medeni Kanunu, paylı mülkiyette her paydaşa ortaklığı sona erdirme hakkını tanımıştır. Bu hak, diğer paydaşların rızasına bağlı değildir. Satışa karşı çıkan bir ortak, dava sürecini şu yollarla yavaşlatabilir:

• Bilirkişi raporuna itiraz etmek
• Aynen taksim yapılmasını talep etmek
• Kararı istinaf ve temyize taşımak
• İhale kararına yedi gün içinde itiraz etmek

Ancak tüm bu itirazlar yalnızca süreci uzatabilir; ortaklığın giderilmesini kalıcı olarak durdurmaz. Kötü niyetle yapılan itirazlar ise mahkeme tarafından reddedilmekte; bazı durumlarda itiraz eden tarafa yargılama giderleri yüklenmektedir.

Bununla birlikte, satışa karşı çıkan ortağın bazı meşru itiraz hakları bulunmaktadır. Örneğin taşınmaz üzerinde kiracı varsa kira sözleşmesi sona erene kadar tahliyenin mümkün olmayabileceği, imar kısıtlamaları ya da tapu üzerindeki ipotek ve şerhler gibi durumlar mahkemece dikkate alınabilir. Bu nedenle somut durumun bir avukat tarafından değerlendirilmesi önem taşır.

Satış Bedeli Nasıl Paylaştırılır?

Açık artırmanın tamamlanmasının ardından ihale bedeli icra hesabına yatırılır. Bu aşamada paydaşlara ödeme yapılmadan önce belirli kesintiler gerçekleştirilir:

Öncelik Sırasına Göre Kesintiler

1. Taşınmaza ilişkin birikmiş vergiler ve harçlar (emlak vergisi borçları, tapu harçları)
2. Taşınmaz üzerindeki ipotek alacakları — ipotekli taşınmazlarda ipotekli alacaklı öncelikli ödeme hakkına sahiptir
3. Yargılama ve icra masrafları
4. Kalan bedel, hisseler oranında paydaşlara dağıtılır

Dağıtım işlemi icra müdürlüğünce gerçekleştirilir. Paydaşlar, kendilerine düşen payı banka hesaplarına ya da vekaletname düzenlemişlerse avukatları aracılığıyla alırlar.

Kira Geliri ve Kullanım Bedeli Sorunu

Dava süresince taşınmazı tek başına kullanan ya da kira geliri elde eden bir paydaş varsa, diğer ortaklar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilirler. Bu talep ortaklığın giderilmesi davasına eklenebileceği gibi ayrı bir dava olarak da açılabilir. Yargıtay'ın bu konudaki yerleşik tutumuna göre taşınmazı rızası dışında kullanan paydaştan diğer ortakların hisseleri oranında ecrimisil talep edilmesi mümkündür.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)