Uygulamada sıklıkla karşılaşılan Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi yöntemi, kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlayan pratik ve en etkili yollardan biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenen bu yol, tahliyenin kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayanması sebebiyle de uzayan kira yargılamalarına karşı hızlı ve avantajlı çözümler sunmaktadır. Nitekim kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhütnamesi, yasada sayılı diğer şartları da taşıması halinde, taşınmazın belirtilen tarihte tahliye edileceği vaadini içerdiğinden, kiraya veren lehine tahliye hakkı talebini doğurmaktadır. Kiracının, usulüne uygun olarak verilmiş tahliye taahhütnamesine aykırı davranması halinde ise kiraya veren, dava ya da icra yoluyla taşınmazın tahliyesini yine talep edebilecektir. Ancak burada dikkat edilmelidir ki, tahliye taahhütnamesinin alınması, düzenlenmesi ve uygulamaya konulması süreçleri dikkatlice incelenmeli ve hak kaybına yol açmaması adına uzman bir avukattan hukuki destek alınmalıdır.
Aşağıdaki yazımızda, Gayrimenkul ve Kira Hukuku çerçevesinde tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, hukuki değerlendirmeler, dava ve icra takibi süreci, itirazlar, tahliye işleminin icrası ve Yargıtay kararları ele alınmıştır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi: Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından imzalanan ve taşınmazın belirli bir tarihte boş, sağlam ve eksiksiz olarak kiraya verene teslim edileceği vaadini taşıyan yazılı bir taahhüttür. Belgenin hukuken geçerli olması ve yasada anılan şartları eksiksiz olarak taşıması halinde de kiraya veren, kiracının taahhüdüne rağmen taşınmazı belirtilen tarihte tahliye etmemesini gerekçe göstererek taşınmazın tahliyesini isteyebilmektedir.
Her ne kadar tahliye taahhütnamesi, uygulamada bir “anlaşma” olarak anılmaktaysa da; esasında kiracı tarafından tek taraflı olarak düzenlenen ve belirli sonucun taahhüdünü içeren bir belgedir. Bu durum, TBK’nın 352’nci maddesinin lafzından doğmakta olup herhangi bir şarta veya koşula bağlı olarak da düzenlenmesi mümkün değildir. Hal böyleyken kiracının, taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt ettiği tarih geldiğinde, tahliye taahhütnamesi icra edilebilir hale gelmiş olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında bulunan; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” düzenleme gereğince tahliye taahhütnamesinin, kiracı ya da onun temsilcisi tarafından, yazılı olarak, herhangi bir şart ve koşul barındırmadan ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmesi şarttır.
Ayrıca tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi için gerekli şart ve koşullara geçmeden önce, tahliye taahhütnamesinin yalnızca konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için geçerli olduğunu belirtmek gerekir. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri dışındaki yerlere ilişkin olarak tahliye taahhüdünde bulunulamaz, mevcut tahliye taahhüdüne dayanarak da taşınmazın tahliyesi istenemezdir.
Yazılı Olması
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak düzenlenmesi ve imzalanması zorunludur. Kiracının sözlü olarak verdiği tahliye taahhüdü geçerli olmadığı gibi, yalnızca sözlü beyanına dayanarak taşınmazı tahliye etmesi de beklenemez.
Bununla birlikte, tahliye taahhütnamesinin yazılı olması yeterli olup resmi şekilde düzenlenmesi zorunlu değildir. Bu doğrultuda, tahliye taahhütnamesi noter huzurunda düzenlenebileceği gibi, adi yazılı şekilde, daha açık bir ifadeyle belge üzerinde “tahliye taahhüdü, taşınmazın adresi, kiracıya ait bilgiler, tahliye tarihi ve taahhüt tarihi” bilgilerinin bulunması hâlinde de geçerli kabul edilmektedir.
Ancak tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenmesi veya onaylanması durumunda, belgenin ispat gücünü artıracağından kiracının tahliye taahhütnamesine karşı kullanacağı bazı itiraz sebeplerinin de önüne geçilmiş olacaktır. Noterde düzenlenen tahliye taahhütnamesi ile kiracının imza ve diğer itirazları Mahkemece değerlendirilmeyeceğinden, taşınmazın tahliyesi de daha hızlı gerçekleşecektir. Bir avukata danışarak tahliye taahhütnamesini noterde düzenlenmesi ve onaylanması konularında hukuki destek alabilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesinin Kiralanın Tesliminden Sonra Hazırlanması
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, önemli ve dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise kiracı tarafından imzalanan taahhütnamenin, düzenlenme tarihidir. Zira kiracı ya da onun temsilcisi tarafından verilecek tahliye taahhütnamesinin, kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmesi şarttır. Buna göre, taşınmaza yerleşilmeden yahut kiralananın kiraya veren tarafından kiracıya tesliminden önce düzenlenen tahliye taahhütnamesi, kiracının gerçek bir “taahhüt iradesini” yansıtmadığından geçersiz olacaktır. Bu sebeple, tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihinin açık ve anlaşılır olması ile kiralananın tesliminden sonraki bir tarihi göstermesi, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yönünden arz etmektedir.
Kiracının düzenleme tarihine karşı yönelteceği itirazları, daha açık ifadeyle vermiş olduğu taahhütnamenin kiralananın kendisine tesliminden önce düzenlendiğine yönelik iddiaları, kiracı tarafından yazılı delil ile ispat edilmesi gerekmektedir. Bu iddia ve itirazların hazırlanması sürecinde bir avukattan destek almanızı öneririz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E. 2021/1108 K. 28.09.2021 T. ilamında; “Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.“
Tahliye Tarihinin Açık ve Anlaşılır Olması
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarından biri de tahliye taahhütnamesi üzerinde, taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceğinin açık ve anlaşılır şekilde yer almasıdır. Fakat burada belirtilmelidir ki; tahliye tarihi ile kastedilen tarihin mutlaka gün, ay ve yıl şeklinde yazılması değildir. Örneğin taşınmazın, 2025 yılı Cumhuriyet Bayramında tahliye edileceğine yönelik beyan da tahliye tarihini şüpheye yer bırakmayacak şekilde net olarak gösterdiğinden taahhütnameyi geçerli kılacaktır.
Tarihin bulunmadığı ya da anlaşılır ve belirli bir tarihi olmayan tahliye taahhütnamesi ise yasadaki sayılı şartları taşımadığından geçersiz kabul edilecektir.
Usulüne uygun olarak verilen tahliye taahhütnamesine rağmen taşınmazı tahliye etmeyen kiracıya karşı açılacak dava ya da icra takibi için ise tahliye tarihi dikkate alınmalıdır. Taahhütnamedeki tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde işlemlere geçilmelidir. Bu sürenin geçirilmesi durumunda, tahliye taahhütnamesinden doğan haklardan faydalanılamayacaktır.
Tahliye Taahhütnamesine Aykırı Davranan Kiracıya Karşı Hukuki Yollar Nelerdir? Taahhütnameye Rağmen Taşınmazı Tahliye Etmeyen Kiracıya Karşı Ne Yapılabilir?
Kiracı, vermiş olduğu tahliye taahhütnamesine uygun olarak tahliye tarihi geldiğinde taşınmazı boş ve sağlam olarak kiraya verene teslim etmek zorundadır. Ancak kiracının usulüne uygun olarak imzalanan tahliye taahhütnamesine aykırı davranması durumunda kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde seçimlik haklarını kullanarak taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Bu seçimlik haklardan biri kiracı aleyhinde dava açmak; diğeri ise icra takibi başlatmaktır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi: Seçimlik Haklar
Dava Açılması
Kiraya veren taraf, tahliye taahhütnamesine aykırı davranan kiracı aleyhinde TBK 352 gereğince tahliye davası açma hakkına sahiptir. İşbu hakkın kullanımı 1 aylık süreye bağlanmış olup bu süre geçirildikten sonra mezkur taahhütnameye dayanılarak tahliye davası açılamaz. Belirtilen süre içerisinde kiraya veren, önce arabuluculuk kanun yoluna başvurabilir; akabinde ise Sulh Hukuk Mahkemesinden tahliye talep edebilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinde belirtilen 1 aylık sürenin istinası ise yine aynı Kanunun 353’üncü maddesiyle düzenlenmiştir. Anılan madde gereğince kiraya veren, en geç dava ya da icra takibi açma süresi olan 1 ay içinde kiracı tarafa, yazılı olarak, dava açılacağı ya da icra takibi başlatılacağını bildirilmişse, işbu 1 aylık süre bir kira yılı için uzamış kabul edilecektir. Bu duruma örnek vermek gerekirse, 1 Nisan 2025 tarihinde taşınmazın tahliye edileceğini içeren tahliye taahhütnamesine ilişkin olarak; kiracı tarafa, 1 Mayıs 2025 tarihine kadar yazılı şekilde, dava açılacağı ya da icra takibi başlatacağı bildirilmişse, kiraya veren artık 1 aylık dava açma süresi ile sınırlı olmayacaktır.
İcra Takibi Başlatılması
Kanunun kiraya veren tarafa tanıdığı bir diğer yol ise İİK 272 hükmü gereğince, kiracı aleyhinde icra takibi başlatılmasıdır. Bu yolun kullanılması üzerine kiracıdan, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz etmesi ya da 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi talep edilir. Belirtilen süre içinde kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde ise icra memurları vasıtasıyla taşınmazın tahliyesi süreci başlatılacaktır.
Ayrıca belirtilmelidir ki, tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yoluna icra takibi ile başlanması durumunda icra müdürünün, tahliye taahhütnamesinin usulüne uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını ya da yasadaki şartları taşıyıp taşımadığını denetleme yetkisi bulunmamaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, işbu tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan dava açılması halinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu davalarda yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunun 12’nci maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yoluna, icra müdürlüğü üzerinden gidilmesi halinde ise yine yetkili icra dairesi, taşınmazın bulunduğu yargı çevresi içindeki İcra Müdürlükleridir.
Ancak kiracı tarafın icra dosyasına itiraz etmesi halinde, itirazın hangi hususlara karşı edildiği dikkate alınarak itirazın iptali veya itirazın kaldırılması davası açılacağından görevli mahkeme hususu da değişiklik gösterecektir. Zira kiracı tarafın, kendisine gönderilen tahliye talepli ödeme emrine karşı, adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını veya taahhütnamedeki tarihlerin gerçeği yansıtmadığını belirterek itiraz etmesi durumunda; Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açılması gerekmektedir. Ancak adi tahliye taahhütnamesindeki imzaya veya taahhütnamedeki diğer hususlara itiraz edilmemesi ya da tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenmesi halinde, itirazın iptali davasının açılmasına gerek bulunmadığından, İcra ve İflas Kanununun 68’inci maddesi uyarınca itirazın kaldırılması davası açılabilecektir. Bu durumda, davada görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesinde Arabuluculuk
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması artık mümkün değildir. Nitekim 7445 sayılı Kanun’un 37’nci maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 01.09.2023 tarihinde eklenen 18/B maddesi gereğince dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk yoluna başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Bu suretle, tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesinde önce icra takibine girişilmesi ve akabinde kiracı tarafından icra takibine itiraz edilmesi durumunda, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak itirazın iptali davası öncesinde de arabuluculuk yoluna gidilmesi gerekmektedir.
Tahliye Taahhütnamesine Karşı İtiraz
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, kiracı tarafın gerek dava gerekse de aleyhinde icra takibi başlatılması durumunda cevap ve itiraz hakları bulunmaktadır. Ancak belirtilmelidir ki, cevap ve itiraz dilekçesi sunulmadan önce hem dava hem de icra takibinin usulüne uygun olarak ikame edilip edilmediği, edilmişse de itiraza konu hususların net olarak belirlenmesi önem arz etmektedir. Ayrıca dava ve icra takibine karşı itiraz ve cevap süreleri, kanunen belirli sürelere bağlanmış olup sürelerin kaçırılmamasına da dikkat edilmelidir. Aleyhinizde açılan dava ya da icra takibi öncesinde, haklarınızı öğrenmek ve usulüne uygun dilekçe sunmak için bir avukata danışmanızı öneririz.
İcra Takibine İtiraz
Kiracı taraf, tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibine karşı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilmektedir. İşbu itirazında, takibe konu adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını, kira sözleşmesine taraf olmadığını, tahliye ve düzenleme tarihinin yasal şartları taşımadığını, aleyhindeki icra takibinin yetkisiz icra müdürlüğünde açıldığını ve varsa Türk Borçlar Kanunda yer alan ilgili diğer şart ve koşulların oluşmadığını belirterek itirazlarını sunabilir. Ancak belirtilmelidir ki, tahliye taahhütnamesinin Noter huzurunda düzenlenmesi ve onaylanması halinde, artık imzaya itiraz ileri sürülemeyecektir. Bu durumda ise diğer hususlar incelenerek yeni bir itiraz düzenlenebilir.
Kiracının itirazı üzerine, tahliye talepli icra takibi duracaktır. İtiraz, mahkeme kararıyla kaldırılıncaya kadar takip üzerinden herhangi bir işlem yapılmayacaktır.
İcra takibi kiracı açısından değerlendirildiğinde; ödeme emriyle birlikte gönderilen taahhütnamenin, Yasadaki geçerlilik koşullarını taşımaması ya da taahhütnamede bulunan imzanın kiracıya ait olmaması halinde İcra Müdürlüğüne itiraz edilecek ve takip durdurulabilecektir. Bu itirazın, kaldırılması ya da iptali için, takibe konu taahhütnamenin adi yazılı mı yoksa Noter tasdikli mi olduğu önem arz etmektedir. Zira tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesinde, noterde düzenlenen taahhütnamenin kullanılması halinde kiracının imza ve benzer nevi itirazı değerlendirilmeyeceğinden, İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması davasıyla itiraz kaldırılacak ve takip kaldığı yerden devam edecektir. Ancak tahliye taahhütnamesinin adi yazılı bir belge olması durumunda taahhütnamedeki imzaya, tarihe ve diğer hususlara karşı yapılacak itirazların, genel yetkili olan Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecek itirazın iptali davası değerlendirilmesi ve incelenmesi gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, adi yazılı tahliye taahhütnamesine karşı imza ya da tarih itirazında bulunulması durumunda, İcra Hukuk Mahkemelerinde itirazın kaldırılması açılamayacağına ilişkin Yargıtay kararı şu şekildedir:
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/16112 E. 2018/17854 K. 24.10.2018 T. ilamında; “Davacı ….02.2016 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile ….08.2008 tanzim ve 28.01.2016 tahliye tarihli adi yazılı belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı süresi içinde yapmış olduğu itirazında, burada yaklaşık … yıllık kiracı olduğunu, burayı ilk kiraladığı esnada kendisine formalite diye evrak imzalattırıldığını belirterek, tahliye taahhüdündeki tarihe itiraz etmiştir.
İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nin 275.maddesi ve 04…..1957 tarih, …/… sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir. Somut olayda davalı kiracı tahliye taahhüdünün taşınmazın ilk kiralandığı esnada imzalandığını ileri sürerek tahliye taahhüdündeki tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla uyuşmazlığın yargılamayı gerektiği gözetilerek itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulü ve itirazın kaldırılması kararına ilişkin istinaf isteminin esastan reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Davaya İtiraz
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, kiracı aleyhinde tahliye davası açılması durumunda kiracı taraf, kendisine tebliğ edilen tensip zaptı ve dava dilekçesine karşı tebliğden itibaren 2 haftalık süre içerisinde cevap dilekçesi sunma hakkına sahiptir.
Kiracı taraf, öncelikle davanın açılışındaki usullerin yerine getirilmediğini, davanın tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılmadığını, Mahkemenin görevli ve yetkili olmadığını beyan ederek itirazlarda bulunabilir. Bununla birlikte, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını, tarihlerin sonradan doldurulduğunu, tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce kendisine imzalatıldığını, taşınmazın aile konutu olduğunu gerekçe göstererek yasal şartların yerine getirilmediğini ve tahliye taahhütnamesinin Türk Borçlar Kanununun ilgili hükümlerine aykırı olarak davaya konu edildiğini ifade ederek cevap ve itirazlarını sunabilmektedir. Bu itirazların Mahkemece değerlendirilmesi neticesinde, davanın kabulüne ya da reddine karar verilecektir.
Tahliye Taahhütnamesine İlişkin Diğer Hususlar ve Yargıtay Kararları
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesinde; Taahhütnamenin Noterde Düzenlenmesi
Yukarıda da ifade edildiği üzere, Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıdan kaynaklanan sebepler başlıklı 352’nci maddesinde yer alan kiralanın tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi yolunda, tahliye taahhütnamesinin şekli yönünden herhangi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Anlaşılacağı üzere, resmi şekil karşı taşımayan ve kiralananın belirli tarihte tahliye edileceğini içeren tahliye taahhütnamesi, taraflarca adi olarak da düzenlenebilmektedir.
Ancak kiracının noter huzurunda, onaylama ya da düzenleme şeklinde vermiş olduğu tahliye taahhütnamesi, kiraya veren lehine birtakım güçlendirilmiş haklar taşımaktadır. Zira Noter onaylı tahliye taahhütnamesine aykırı davranan kiracının, bu taahhütnamenin işleme konulması halinde de artık itiraz hakkı sınırlıdır. Kiracının, noter onaylı tahliye taahhütnamesine karşı yapacağı imza itirazı, taahhütnamenin Noterde kimlik ibrazıyla düzenlenmesi sebebiyle Mahkemece dinlenmeyecektir. Bununla birlikte, tahliye taahhütnamesinin düzenlenme ve tahliye tarihlerine karşı itirazlar da yalnızca irade fesadının bulunması halinde değerlendirilecektir. Daha açık ifadeyle, tahliye taahhütnamesinin baskıyla, korkuyla ve aldatmaya imzalandığına dair delillerin sunulması durumunda, Mahkeme kiracının bu iddiasını dikkate alacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kira Sözleşmesinin Aynı Gün Düzenlenmesi Durumunda Taahhütname Geçerli Midir?
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri de kiralananın teslimi sırasında ya da kira sözleşmesinin imzalanması esnasında tahliye taahhütnamesinin de kiracıya imzalatılmasıdır. Ancak bu durum, hukuka aykırı olup kiralananın tesliminden önce imzalanan tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesini istemek mümkün değildir.
Bunun kaynağı ise Türk Borçlar Kanununun 352’nci maddesinde yer alan “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ibaresidir. Kanun maddesi gereğince tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanana teslim edilmesinden sonra düzenlenmeli ve imzalanmalıdır. Kiraya verenin, kiracıya kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhütnamesi imzalatması ve tahliye taahhütnamesinde de bu düzenleme tarihine yer vermesi durumunda, artık bu tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Kiracının böyle bir durumla karşılaşması halinde, imzadan imtina etmesi önerilmektedir. Ancak bu da mümkün değilse kiracı, taahhütnamenin usulüne uygun olarak düzenlenmediğini belirterek noterden ihtar çekme hakkına sahiptir.
Kira Sözleşmesi Yapılırken Verilen Boş Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri de kiraya verenin, kiracıdan düzenleme ve tahliye tarihleri boş bırakılmış tahliye taahhütnamesi almasıdır. Bu durumda kiracı, düzenleme ve tahliye tarihleri bulunmayan adi yazılı tahliye taahhütnamesine imza atarak taşınmazı tahliye etmeyi kabul ve taahhüt etmiş bulunmaktadır. Bu belgenin geçerliliği, her ne kadar uzun yıllar hukuk içerisinde tartışılmış olsa da son yıllardaki Yargıtay içtihatlarında, düzenleme ve tahliye tarihleri boş olan tahliye taahhütnamelerinin usulüne uygun olduğu kabul edilmiştir. Bu sebeple kiracının, yalnızca imza atmak suretiyle kiraya verene teslim ettiği tahliye taahhütnamesi, her ne kadar tarih kısımları boş olsa geçerli olup Mahkemelerce kabul edilmektedir. Bu husustaki Yargıtay kararları da şu şekildedir:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/7620 E. , 2012/13904 K. 31.10.2012 T. ilamında; “Hükme esas alınan ve davaya dayanak yapılan 01.05.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 10.06.2010 tanzim ve 30.06.2011 tahliye tarihli olduğu bildirilen tahliye taahhütnamesine dayalı olarak süresinde icra dairesine başvurmuş, itiraz üzerine işbu davayı açmıştır. Davalı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenip verildiğini, taahhütnamedeki tarih kısmının boş olduğunu ve sonradan davacı tarafından doldurulduğunu savunmuştur. Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olması halinde kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır. Öte yandan B.K.’nun 31.maddesi uyarınca 1 yıllık yasal süre içinde taahhütnamenin iptali de istenmiş değildir. Mahkemece davanın kabulü gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/12238 E., 2010/2452 K. 08.03.2010 T. ilamında; “Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alının 04.02.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı, 07.03.2009 tarihinde kiralananda otururken vermiş olduğu tahliye taahhüdü ile kiralananı 01.04.2009 tarihinde tahliye edeceğini beyan ve taahhüt etmiştir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi süresi bir yıllık ise de, kira sözleşmesi düzenlendikten sonra taraflar anlaşarak kira sözleşme süresini kısaltıp uzatabilirler. Bunu engelleyen herhangi bir yasa hükmü bulunmamaktadır. Öte yandan davalı taahhüt altındaki imzayı kabul etmiştir. Bu durumda davalının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez. Zira, belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır.Bu nedenle, dava süresinde açıldığına göre davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/8307 E. 2023/168 K. 21.02.2023 T. ilamında;“…kiracı tarafından, tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerektiği, tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten itibaren 6098 Sayılı TBK’nın 39 uncu maddesi gereğince taahhütnamenin iptali için bir dava da açılmadığı, tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu gerekçesiyle davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2008/369 E. 2008/394 K. 28.05.2008 T. ilamında;“Şu durumda “kiracı olarak bulunduğumuz mecuru” ifadesini de taşıyan yazılı taahhüt belgesi; 01.05.2004 başlangıç, 15.04.2004 düzenleme tarihli kira sözleşmesinden sonra, 20.08.2004 tarihinde düzenlenmiş; ne düzenleme tarihi ne de içeriğinin sonradan doldurulduğu savunması davalı yanca usulünce kanıtlanmamıştır.
Görüşmeler sırasında her ne kadar boş belgenin anlaşmaya aykırı doldurulmasının söz konusu olduğu, davalı yanın yemin deliline dayanabileceği ileri sürülmüş ise de; davalı savunmasının bu görüşün aksine, belgenin boş olarak imzalanmış olduğunun davalı yanca bilinmediği, taraflar arasında da sonradan doldurmaya yönelik bir sözleşmenin de olmadığı, belgenin hile ile imzalatıldığı yönünde olması karşısında, çoğunluk bu görüşe katılmamıştır.
Şu durumda; başlatılan takipte ve açılan davada bir usulsüzlük bulunmadığına göre geçerli tahliye taahhüdü nedeniyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken istemin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, hükmün bozulması gerekmiştir.”
Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı
Kiralanan taşınmazın aile konutu olması halinde, kira sözleşmesinin tarafında değişiklik yaratacağından tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesi ve imzalanmasında da farklılık bulunmaktadır. Bu durum, Türk Medeni Kanunun 194‘üncü maddesinde yer alan düzenlemeden kaynaklanmaktadır. Kanun metni şu şekildedir:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
Anılan maddenin son fıkrasından yer alan hüküm uyarınca, taşınmazın eşlerden biri tarafından kiralanması durumunda diğer eşin yapacağı bildirim ile sözleşmeye taraf olma hakkı bulunmaktadır. Kiralananın aile konutu olması halinde, dikkate alınması gereken kanun maddesi ise Türk Borçlar Kanunun 349‘uncu hükmüdür. Kanun metni şu şekildedir:
“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”
Kiralananın aile konutu olması halinde, kira sözleşmesinin feshedileceğine dair iradeyi taşıyan tahliye taahhütnamesinde, her iki eşin de rıza göstermesi, kanuni bir zorunluluktur. Tahliye taahhütnamesi üzerinde, yalnızca bir eşin adının ve imzasının bulunması; diğer eşin, icra takibi yahut davadan önce kiraya verene karşı aile konutu ihtarı çekmesi ve alınan tahliye taahhütnamesine itiraz etmesi durumunda, alınan tahliye taahhütnamesi geçerliliğini kaybedecektir. Bu hususta, ilk derece mahkemesi gerekçeli kararından bir kesit sunulmuştur.
“…Her ne kadar davalı taraf kiralanan taşınmazın aile konutu olduğunu bildirmiş ise de M.K 194 maddesi anlamında “aile konutundan söz edilebilmesi için aile mahkemesi tarafından kiracı olunan yerin “aile konutu olarak özgülendiğine dair karar verilmiş olması gerekli olduğu, davaya konu edilen kiralananın Medeni Kanun 194 maddesi anlamında aile konutu olduğuna dair bir mahkeme kararı sunulmadığı, davalının eşi tarafından davacıya çekilen ihtarnamenin tahliye taahhüdünün düzenlenmesinden keza tahliyeye ilişkin icra takibini başlatılmasından sonra gönderilmiş olduğu bu nedenle tahliye taahhüdünün geçerliliğini etkilemeyeceği anlaşılmakla,“
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2016/30367 E. 2018/3319 K. 18.04.2018 T. ilamında; “Somut olayda; taşınmazla ilgili olarak hakkında takip yapılan borçlunun eşi olan şikayetçinin, taşınmazın aile konutu olduğunu alacaklıya ihtar ettiği ve dolayısıyla sözleşmenin tarafı haline geldiği görülmektedir.
Şikayetçi, yasa gereğince kira sözleşmesinde kiracı olarak taraf olup, alacaklının takip talebinde ileri sürdüğü taşınmazdan tahliye isteminin, bölünemez borç olması nedeniyle, kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır.
Bu nedenle, mahkemece, takip alacaklısına süre verilmek suretiyle şikayetçiyi, borçlu sıfatı ile takibe dahil etmesi istenerek, bu husus yerine getirildiğinde şikayetin reddine, aksi halde, takibin, zorunlu takip arkadaşlarının tamamına yöneltilmemesi nedeni ile şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.”
Tahliye Taahhütnamesine Eklenen Cezai Şartın Geçerliliği
Tarafların, kira sözleşmesiyle ya da tahliye taahhütnamesinde kararlaştırdığı cezai şartın geçerliliği üzerine inceleme yapmadan önce düzenlenen tahliye taahhütnamesinin usulüne uygun olup olmadığı ve şartları taşıyıp taşımadığı dikkate alınmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını taşıması üzerine, cezai şartın miktarı ve kiracı aleyhine düzenleme yasağı yönünden ayrıca değerlendirme yapmak icap etmektedir. Zira kiracının çok aleyhinde ve fahiş bir bedel üzerinden talep edilen cezai şart, geçersizdir. Tahliye taahhütnamesine ve kira sözleşmesine eklenen fahiş cezai şartın, kiracıdan talep edilmesi de hukuka aykırıdır. Ancak ifade edilmelidir ki geçersiz cezai şartın bulunması, tahliye taahhütnamesini de geçersiz kılmamaktadır. Cezai şartın fahiş olması halinde, Mahkeme tarafından uygun bir cezai şarta hükmedilecek ve buna göre karar verilecektir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2010/21484 E. , 2010/21408 K. 23.12.2010 T. ilamında; “Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15.10.2003 başlangıç 15.12.2006 bitim tarihidir. Sözleşmenin özel şartlarında; “…15.12.2006 tarihinde tahliye edileceği, işyeri bu tarihte teslim edilmezse kiracı ve kefilin günlük 150 TL cezai şart ödeyeceği, ayrıca geçen günler için aylık kiranın 1000 Euro ödeneceği, kira borcunun ödenmemesi halinde işleyecek aylık kira bedeli ve cezai şarttan kefilin müşterek-müteselsilen sorumlu olacağı kararlaştırılmıştır”. Yine sözleşmede son dönem yıllık kira parası 7.500 Euro olarak kararlaştırılmıştır.
Taraflar arasındaki sözleşme 6570 Sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca, aktin feshedildiği kiralayana bildirilmediğinden kendiliğinden 1 yıl uzamıştır. Sözleşmenin özel şartlarında yer alan yukarıdaki hükümler yasanın bu hükmünü geçersiz hale getirmek ve tahliyeyi sağlamak amacıyla konulmuş cezai şartlar olup, kamu düzeni ve kiracıyı korumak amacıyla getirilen yasal düzenlemeye aykırı bu hükümler geçersizdir.
Bu nedenle sözleşmenin sona erdiğinin kabulü ile sözleşmedeki şart uyarınca yüksek kira ve cezai şarta hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
Kabule göre de, dava konusu alacağın varlığının ve miktarının tespiti yargılamayı gerektirdiğinden inkar tazminatına hükmedilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/16564 E. , 2014/8813 K. 02.07.2014 T. ilamında; “TBK.182.maddesinin ilk fıkrasında “Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler” son fıkrasında ise “Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir” hükmü bulunmaktadır. Ticari olmayan işlemlerde bu kuraldan dolayı borçlu ileri sürmese bile, hakim cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağını kendiliğinden saptamalıdır. Ne var ki, akdin bir şartını değiştirme yetkisini veren bu hak, istisnai olarak tanınmış bir hak olduğu için Hakim, bu hakkını ölçülü olarak kullanmalı, tarafların ekonomik durumu, borçlunun ödeme yeterliliği ile beraber borcunu yerine getirmemiş olması dolayısıyla sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi, borca aykırı davranışın ağırlığı, sözleşmeden beklenen yararın elde edilememesi ve akde aykırı davranılması yüzünden doğan zarar, cezai şartın tazmin ve ceza fonksiyonlarının dengeli olarak korunması gereği prensiplerini göz önünde bulundurmalı ve Hakim kullandığı takdir hakkını Yargıtay’ın denetimine olanak vermeye elverişli objektif esaslara dayandırmalıdır.
Davada 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşmeye istinaden davalı tarafından 01.03.2008 tarihinde davacı kiraya verene tahliye taahhüdü verilmiş, tahliye taahhüdünde davalı kiracı kiralananı 31.12.2010 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettikten sonra devamında “kiracı mecuru 31.12.2010 tarihinde tahliye etmezse tahliye tarihinden önceki aylık kira bedelinin 3 katı miktarında aylık ödemeyi kabul ve taahhüt eder” denilmiştir. İlgili taahhüt cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir. Bu nedenle davalı kiracıyı bağlar. Davalı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmemiştir. Bu nedenle mahkemece, tahliye taahhüdündeki düzenleme gereğince cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak mahkemece TBK 182/son (B.K. 16l/son) maddesine göre cezai şartta indirim yapılıp yapılamayacağı tartışılmamış, cezai şartta bir indirim yapılmamıştır.
Oysa, cezanın ekonomik yönden davalının mahvına sebep olması halinde cezadan indirim yapılabileceği uygulamada kabul edilmektedir. Bir olayda, cezai şart miktarının fahiş olup olmadığı belirlenirken; tarafların ekonomik durumları, özel olarak borçlunun ödeme gücü, alacaklının, asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar arasındaki makul adil ölçü, sözleşmeye aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zarar, borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı, ölçüt alınarak gerekirse bu konuda özel bilgisi olan bilirkişiden de yararlanılarak ve sonuçta hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun bir cezai şart miktarına hükmedilmelidir. Hakimin, bu kuralı uygularken kullanacağı takdir hakkının, Yargıtay denetimine elverişli esaslara dayanması da zorunludur. Mahkemenin cezai şart miktarının fahiş olması karşısında yukarıda açıklandığı şekilde inceleme yapılarak cezai şartta tenkis yapılması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile cezai şart bedelinin tümünün tahsiline karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”
Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Tahliye Etmeyen Kiracıdan Tazminat İstemi
Kiracı, usulüne uygun olarak vermiş olduğu tahliye taahhütnamesiyle, kira sözleşmesini feshedeceğini belirterek taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmiştir. Bu durumda kiraya veren, tahliye taahhütnamesi duyduğu güvenle tahliye tarihinden sonra taşınmazı başkasına kiralama hakkına sahiptir. Ancak kiracının tahliye taahhütnamesine aykırı davranarak taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesi halinde, kiraya verenin sonradan yaptığı kira sözleşmesinden doğan kayıplarının tazmini gündeme gelecektir. Yer verdiğimiz Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararıyla da görüleceği üzere kiracının, verdiği taahhüde aykırı davranması sebebiyle kiraya verenin uğradığı zararları giderme yükümlülüğü bulunmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1291 E. , 2021/1412 K. 16.11.2021 ilamında; “Yukarıda da belirtildiği üzere kural olarak bir kimse tarafı olmadığı sözleşme nedeniyle borç altına sokulamaz. Davacı, üçüncü kişi ile imzaladığı kira sözleşmesinin 11. maddesine göre taşınmazın en geç 01.08.2012 tarihinde tahliyesini sağlayacağını taahhüt etmiş, tahliye gerçekleşmediği takdirde sözleşmenin ilk yılına ait kira bedelinin kiraya veren tarafından kiracıdan talep edilmeyeceği, yapılmış olan ödemelerin bir sonraki yıl kirasından mahsup edileceği ve bu hâlde ikinci yıl için artış yapılmayacağı kararlaştırılmıştır. Davacının yeni kiracıya yönelik taahhüdünü yerine getirememesinin nedeni davalının kiralananı geç tahliye etmesidir. Bu nedenle kiralananın yeni kiracıya geç teslim edilmesi sebebiyle oluşan zarardan kural olarak davalı şirket sorumludur. Ancak, tazminat miktarı belirlenirken objektif kıstaslara göre hareket edilmelidir. Bir başka deyişle tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik subjektif taahhütlerinin nazara alınması ve davacının yeni kiracı ile yaptığı kira sözleşmesinde geç teslime bağlı olarak bir yıllık kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış uygulanmayacağı yönündeki taahhüdüne dayalı olarak tazminat hesabı yapılması doğru değildir. Tazmin edilmesi gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih (30.06.2012) ile tahliye edildiği tarih (13.02.2013) arasındaki sürede davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü ile buna göre karar verilmesi gerekir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kiralanan taşınmazın okul niteliğinde olduğu, bu nedenle her zaman kiraya verilemeyeceği, bu durumda mahkemece, kiralananın ne kadar süre ile kiraya verilebileceği bir başka anlatımla makul süre belirlenerek tazminat hesabının buna göre yapılması gerektiği, direnme kararının bu değişik gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ile, mahkemece kiralananda keşif yapılarak tahliye taahhüdü tarihi ile tahliye tarihi arasında hangi bedel ile kiraya verileceğinin belirlenerek buna göre tazminata hükmedilmesi gerektiği, direnme kararının ilave gerekçe ile bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüşler yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.”
Tarafların Birden Fazla Olması Durumunda Tahliye Taahhütnamesi
Birden fazla kiraya verenin mevcut olduğu durumlarda taşınmazın mülkiyet durumu önem arz eder. Eğer taşınmaz paylı mülkiyete konuysa, tahliye davası pay çoğunluğuyla açılabilir. Ancak taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm maliklerin oybirliğiyle hareket etmesi gerekir. Bu şartlar sağlanmadan dava açılmışsa, davayı açan maliklere diğer paydaşlardan onay almaları için süre tanınır.
Öte yandan, birden fazla kiracının bulunduğu kira ilişkilerinde, tüm kiracılar sözleşmenin tarafı olduğundan aralarında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesinin yalnızca bazı kiracılar tarafından verilmiş olması hukuken yeterli sayılmaz. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, tüm kiracılar tarafından imzalanmış olması gerekir. Aksi takdirde, tahliye kararı alınması mümkün olmayacaktır.
Yeni Kira Dönemi İçin Yeni Tahliye Taahhütname Yapılması
Kiracı ve kiraya veren tarafın yeni kira dönemi için sözleşme yaptığı sırada, kiracının da ayrıca tahliye taahhütname vermesi hukuka uygun ve geçerlidir. Buna göre, yeni kira dönemi için yapılan yeni tahliye taahhütnamesine dayanılarak da taşınmazın tahliyesi istenebilecektir. Bu husustaki Yargıtay kararı ise şu şekildedir:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5363 E. 2016/1143 K. 22.02.2016 T. ilamında; “Taraflar arasında düzenlenen 6.5.2006 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşme devam ederken tarafların karşılıklı iradeleri ile 15.4.2009 tarihinde tanzim edildiği anlaşılan 1.7.2009 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli yeni bir kira sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmenin arka sayfasında düzenlenen tahliye taahhütnamesi ile sözleşmenin sonu olan 1.7.2014 tarihinde kayıtsız şartsız tahliye edileceği kiracı tarafından kabul ve taahhüt edilmiştir. Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir. Öte yandan sözleşme yapıldıktan sonra taraflar bir araya gelerek sözleşme sonunu belirlemeleri mümkündür bunu kısıtlayan her hangi bir yasa hükmü yoktur. Bu durumda 14.5.2009 düzenleme tarihli ve 1.7.2014 tahliye tarihli tahliye taahhüdü ile 1.7.2009 başlangıç tarihli sözleşmenin düzenleme tarihi aynı tarihli olduğundan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 1.7.2009 tarihi olarak yazılması bu sözleşmenin yenilendiği anlamına gelmez.14.5.2009 düzenleme ve 1.7.2014 tahliye tarihli tahliye taahhüdü geçerli olduğundan işin esasının incelenerek kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. “
Yeni Malikin Eski Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Taşınmazı Tahliyesi İstemi
Kiraya konu taşınmazın malikinin değişmesi durumunda, alınan eski tahliye taahhütnamesi geçerliliğini koruyacağından, sözleşmenin tarafı haline gelen yeni malik de bu taahhütnameye dayanarak taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir. Bu husustaki Yargıtay kararı ise şu şekildedir:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/5147 E. 2012/8537 K. 07.06.2012 T. ilamında; “6570 sayılı yasanın 7/a maddesi hükmüne göre kiralayan, kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi ayrıca mahkemede dava açmak suretiyle de tahliyeyi sağlayabilir. Kiralananı sonradan iktisap eden yeni malik kiralayanın halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.“
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolu nedir? Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşulları nelerdir? Tahliye taahhütnamesi ile kiracımı tahliye edebilir miyim?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının evi belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği yazılı bir taahhüttür. Geçerli olması için kira sözleşmesinden sonra, kiracının özgür iradesiyle imzalanmalıdır. Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi, uzun yargılamalara karşın hızlı ve avantajlı bir hukuki yoldur.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolu için dava ve icra masrafları nedir?
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda dava masrafları, 2025 yılı için yaklaşık 5.000,00-TL‘dir. İcra masrafları ise 2025 yılı için 2.500,00-TL‘dir.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme hangisidir?
Görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçersiz sayılır? Baskı ile imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanırsa, taahhütte açık bir tahliye tarihi yoksa ya da kiracı baskı altında imzaladığını ispatlarsa geçersiz olabilir.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi için dava mı açılır, icra takibi mi başlatılır?
Her ikisi de mümkündür. Taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan icra takibi başlatılabilir ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
Noterden alınmayan tahliye taahhütnamesi geçerli olur mu?
Evet, noter şartı yoktur. Önemli olan kiracının imzaladığını ispatlayabilmektir. Yazılı ve imzalı olması yeterlidir.
Kiracı tahliye taahhütnamesine rağmen çıkmazsa ne yapılabilir?
Ev sahibi, Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi için icra veya dava yolunu seçebilir. Bu başvurular, belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde yapılmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, tahliye taahhütnamesinin baskı ile alındığı tanık ile ispat edilebilir mi?
Yargıtay içtihatları ve diğer hakim görüşe göre, tahliye taahhütnamesinin baskı, korkutma ve aldatma ile alındığının ispatında tanık deliline başvurulamaz. Ancak tanık delilini destekleyici, yazılı delil ve benzeri durumlar söz konusu ise Mahkemenin de görüş değiştirmesi mümkündür.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda açılan dava ne kadar sürer?
Mahkemeye bağlı olarak süreç 12 ila 18 ay sürebilir. Ancak icra yoluyla tahliye daha hızlı olabilir.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, icra takibine itiraz edildi, ne yapmalıyım?
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi talebiyle başlatılan icra takibine karşın kiracıdan itiraz gelmesi halinde, Sulh Hukuk Mahkemelerinde itirazın iptali davası açılabilir.
Tahliye taahhütnamesi ile başlatılan icra takibi neticesinde süreç ne kadar sürer?
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, kiracı aleyhinde icra takibi başlatılması durumunda; itiraz edilip edilmemesine göre süreç değişiklik gösterecektir. Kiracı tarafından itiraz edilmediği takdirde süreç, 45 gün – 60 gün arasında neticelenecektir.
Ev sahibi kiracıya baskı yaparak tahliye taahhütnamesi alırsa geçerli olur mu? Baskı ile tahliye taahhütnamesi imzaladım, ne yapmalıyım?
Hayır. Kiracı, baskı altında imzaladığını ispat ederse, Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi mümkün olmaz. Baskı ile imzalanan tahliye taahhütnamesine karşı, ivedi olarak Noter kanalıyla ev sahibinize ihtar çekmeli; tahliye taahhütnamesinin, baskı, korkutma veya aldatma zoruyla imza altına alındığı ve gerçek iradenizi yansıtmadığını bildirmelisiniz.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet, tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliyesi dava açmadan önce HUAK gereğince arabuluculuk yoluna başvurulmalıdır. Arabuluculuk görüşmelerinin olumsuz sonuçlanması durumunda, anlaşamama tutanağıyla birlikte tahliye davası açılabilmektedir.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolunda, kira sözleşmesiyle aynı gün verilen tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Geçersiz sayılır. Çünkü kira ilişkisi kurulmadan verilen taahhüt, özgür irade olarak kabul edilmez.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi için ihtar çekmek gerekir mi?
Hayır. Geçerli bir taahhüt varsa, ihtara gerek kalmadan doğrudan icra takibi yapılabilir veya dava açılabilir. Ancak ihtar çekilmesi durumunda, dava açma süresi olan 1 aylık süre uzayacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
KİRACI : (Kiracıya ait bilgiler yazılacaktır.)
KİRAYA VEREN : (Kiraya verene ait bilgiler yazılacaktır.)
MECURUN ADRESİ : (Kiralanan taşınmazın adresi yazılacaktır.)
TAAHHÜT TARİHİ : (Taahhütnamesinin düzenlendiği tarih.)
TAHLİYE TARİHİ : (Taşınmazın tahliye edileceği tarih.)
Kiracı sıfatıyla kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı, hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı ihtar ve gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. İşbu taahhütnameye aykırı davranmam ve taahhüt ettiğim tarihte taşınmazı boşaltmayarak tahliye geciktirmem halinde; geçen her gün başına işleyecek 500,00-TL cezai şart alacağını hak sahibine ödeyeceğimi kabul, beyan ve taahhüt ederim.
KİRACI
(Kiracıya ait bilgiler ve imzası)
Tahliye Taahhütnamesine ve İcra Takibine İtiraz Dilekçesi Örneği
*** *. İCRA MÜDÜRLÜĞÜNE
DOSYA NO : (İcra takibi esas numarası)
BORÇLU : (Borçlu/kiracıya ait bilgiler)
VEKİLİ : Av. Eren Mehmet EFE
ALACAKLI : (Alacaklı/kiraya verene ait bilgiler)
KONU : *** *. İcra Müdürlüğünün *** Esas numaralı dosyasından gönderilen tahliye emrine karşı itirazlarımızın sunulması ve takibin durdurulması istemi hakkındadır.
AÇIKLAMALAR:
Yukarıda esas numarası yazılı dosya kapsamında kiralayan taraf, müvekkil ile aralarında düzenlendiğini iddia ettiği tahliye taahhütnamesini dayanak göstererek müvekkil aleyhinde icra takibi başlatmış olup bu sebeple müvekkile Örnek 14 tahliye emri gönderilmiştir. Gelinen aşamada yasal süresi içerisinde, usulsüz tebligata yönelik tüm hak ve taleplerimiz saklı kalmak kaydıyla, itirazlarımızı sunuyoruz.
Müvekkilimize tebliğ edilen tahliye emrinde kiralayan, tahliye taahhütnamesine dayanmışsa da bu belgeye dayanarak tahliyenin gerçekleştirilmesi mümkün değildir. Borçlu gözüken müvekkil, hiçbir şekilde alacaklıya dosyaya sunulan tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte tahliye taahhüdünde bulunmamıştır. Müvekkil kiralayana bu şekilde bir tahliye taahhütnamesi vermemişlerdir. Söz konusu belgedeki imzalar müvekkilimize ait değildir. İtiraza konu tahliye taahhütnamesi tamamen kira ilişkisini sona erdirmek amacıyla kiralayan tarafından doldurulmuştur.
Bu sebeplerle kiralayanın dosyaya sunmuş olduğu kira sözleşmesini, müvekkilin kira sözleşmesindeki imzasını, tahliye taahhütnamesini, taahhüt tarihini ve tahliye tarihini kabul etmiyoruz. Tahliye taahhütnamesindeki imzaya, tahliye taahhütnamesinin tarihine, tahliye tarihine, işbu tahliye emrine ve icra dosyasına itiraz ediyoruz. Tahliye taahhütnamesine atılan sahte imza nedeniyle tüm hukuki ve cezai yollara başvurma hakkımızı saklı tuttuğumuzu beyan ederiz. Bu nedenlerle kira sözleşmesine, kira sözleşmesindeki imzaya, tahliye emrine, içeriğine, borca, faiz oranına, imzaya ve tüm ferilerine itiraz ediyoruz.
İSTEM VE SONUÇ : Yukarıda açıklanan ve izah edilen nedenlerle;
Söz konusu takibe, tahliye taahhütnamesine, tahliye taahhütnamesindeki imzaya ve tahliye emrine, kira sözleşmesine, kira sözleşmesindeki imzaya, karşı İTİRAZLARIMIZIN KABULÜNE,
İtirazlarımız doğrultusunda karar verilerek haksız ve kötü niyetle başlatılan takip ve tahliye talebinin DURDURULMASINA karar verilmesini saygılarımızla talep ederiz.
BORÇLU/KİRACI VEKİLİ
Av. EREN MEHMET EFE
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi Davasında Biz;
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenler ile kiracılar arasında sıkça karşılaşılan hukuki meselelerden biridir. Kiracının, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair verdiği yazılı taahhüt, kira ilişkisinin sona erdirilmesi açısından önemli bir hukuki dayanak teşkil etmektedir. Ancak, bu taahhütnamenin geçerliliği ve uygulanabilirliği konusunda pek çok hukuki uyuşmazlık yaşanabilmektedir. Özellikle taahhütnamenin baskı altında veya kiralama başlangıcında alınmış olması gibi durumlar, geçerliliğine gölge düşürebilmektedir.
Kiraya verenler açısından, tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliyesini sağlamak önemli bir hak olurken, kiracılar için ise haksız tahliyeye karşı korunmak temel bir güvencedir. Tahliye sürecinde yaşanabilecek hukuki riskleri en aza indirmek ve hak kayıplarını önlemek adına hukuki destek sağlıyoruz.
Bu kapsamda Tahliye Taahhütnamesiyle Kiracının Tahliyesi Davasında, hem kiraya verenlerin hem de kiracıların haklarını korumak için hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunuyoruz. Bize ulaşın.
