Yeniden Kiralama Yasağının İhlali ve Kiracıya Ödenmesi Gereken Tazminat Miktarı ile Faizin Belirlenmesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/4785 E. 2025/230 K. 14.01.2025 T.
“Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.01.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat … ile davalı vekili Avukat …’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00’te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin, davalının maliki olduğu iki iş yerinde 10.03.2009 kira başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, davalının ihtiyaç sebebiyle ikame ettiği tahliye davasında müvekkilinin tahliyesine karar verilmesi üzerine 22.10.2015 tarihinde icra marifeti ile tahliye edildiğini, davalının müvekkilinin tahliye ettiği taşınmazları üçüncü kişiye kiraya verdiğini, davalının işyeri ihtiyacının samimi olmadığının bu şekilde anlaşıldığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 10.000,00 TL kazanç kaybı, 6098 sayılı Türk Boçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 353/3. maddesi uyarınca bir yıllık kira bedeli 18.165,00 TL ve 30.000,00 manevi tazminatın tahliye tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacının, kira sözleşmesine aykırı davrandığını, taleplerinin hukuka aykırı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının 6098 sayılı Kanun’un 353/3. maddesine aykırı olarak kiralananı üçüncü bir kişiye kiraya verdiği, son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinin 18.094,32 TL olarak hesaplandığı, bu bedelin üzerinde tazminat için davacının zararını ispatlaması gerektiği, vergi dairesi kayıtlarına göre işletme sahibi davacı olmadığından davacının kazanç kaybı talebinin yerinde olmadığı, ilgili Kanun hükmünde manevi tazminatla sorumluluğa ilişkin bir düzenleme bulunmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 18.094,32 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 16.06.2023 tarihli kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; müvekkilinin, kiracı dükkanlardaki kazancın kendisine ait olduğunu ispatlamasına gerek olmadığını, vergi levhasının davacı adına olmaması nedeniyle kazanç kaybı talebinin reddinin usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yeniden kiralama yasağına aykırı davranıldığı iddiasıyla tazminat ve kazanç kaybının tahsili istemine ilişkindir.
Davacının, 6098 sayılı Kanun’un 355/3. maddesi uyarınca bir yıllık kira bedelinden fazla zararı olduğunu ispatlamayadığının anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/16 E. 2025/3387 K. 18.06.2025 T.
“Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacı şirketin 2010 yılından tahliye tarihine kadar yaklaşık 12 yıl süreyle davalının kiracısı olarak turizm acentesi işlettiğini, davalının emlakçılık yapacağı ve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle açtığı “ihtiyaç sebebiyle tahliye” davasının kabulüne dair kararın kesinleşmesi üzerine başlatılan icra takibi kapsamında 20.10.2021 tarihinde kiralananın tahliye edildiğini, ancak taşınmazın üçüncü kişiye kiraya verildiğini öğrendiklerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 355. maddesi gereği davalının tahliyesi sebebiyle taşınma masrafları ile yeni taşındıkları iş yerine yapılan tadilat giderlerinin ve tadilat işlemleri neticelenene kadar geçen 3 aylık süre zarfında gerçekleşen iş ve müşteri kaybına dair maddi zararın tahsili gerektiğini ileri sürerek; şimdilik 30.000,00 TL maddi tazminatın, taşınmazın üçüncü kişiye kira verildiği tarihten itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile talebini bir yıllık kira bedeli 33.840,00 TL, yeni kiralanan işyeri için tadilat gideri olan 370.000,00 TL ve kâr kaybı olan 120.000,00 TL olarak ıslah etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacı tarafından metruk olan taşınmazın kiralanmasında davalının herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını, buna ilişkin yapılan masraflardan da sorumlu tutulamayacağını, yasal faiz üzerinden karar verilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının 20.10.2021 tarihinde ilgili taşınmazdan davacıyı tahliye ettikten sonra 12.04.2022 tarihinde üçüncü bir şahsa kiraya verdiği, son kira yılında taraflar arasındaki kira sözleşmesi kapsamında aylık kira bedelinin 2.820,00 TL olduğu, yıllık kira bedeli olan 33.840,00 TL yönünden davacının haklı bulunduğu, davalının davacıyı zarara uğratmak bakımından kasıtlı hareket ettiği veya buna dair eylem ve tasarrufta bulunduğuna dair delil olmadığı, tahliyeden sonra davacının satışlarında ciddi oranda artış olduğu, bu nedenle davacının kâr kaybı yönünden talebinin reddi gerektiği, yeni taşındıkları taşınmaza yaptırılan tadilat giderlerinden davalının sorumlu tutulamayacağı, tadilat gideri yönünden talebinin de reddi gerektiğinden bahisle; davanın kısmen kabulü ile 33.840,00 TL tazminatın 12.04.2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; TBK m. 355. uyarınca yeniden kiraya verme yasağı kapsamında kiraya verenin eski kiracısına bir tazminat ödemekle yükümlü kılındığı, iş yeri kiralarında tazminatın miktarı tahliye tarihinden itibaren ne kadar sürede aynı nitelikte iş yeri açılabileceğinin objektif olarak belirlenmesine göre hesaplanacağı, her halükarda belirlenecek tazminat eski yerde son ay ödenen kira miktarının bir yıllık karşılığının altında olamayacağı, davacının talep edebileceği tazminatın tahliye ile yeni iş yerinin kiralandığı 10.11.2021 tarihleri arasındaki zarar miktarında olacağı, davacının bir ay içerisinde yeni iş yerine geçtiği ve eski iş yerinde ödediği son yıl kira bedelinin elde ettiği aylık ortalama kârdan yüksek olduğu, Mahkemece hükmedilen tazminat tutarının yerinde olduğu, karar tarihinde yürürlükte bulunan tarife uyarınca maddi tazminat istemli davalarda talebin kısmen kabulüne hükmedilmesi halinde vekalet ücreti davacı tarafa verileni geçemeyeceğinden, davalı lehine davacı taraf lehine hükmedilen kadar vekalet ücretine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; tahliye olmasaydı yapmak zorunda kalmayacağı taşınma ve tadilat giderleri ile tahliye sebebiyle uğradığı kâr kaybının davalı tarafça tazmin edilmesi gerektiğini, tazminat için kanunda alt sınır öngörüldüğünü, ancak üst sınır getirilmediğini, keşif yapılarak herhangi bir tadilat yapılıp yapılmadığının belirlenmesi gerektiğini, tadilat konusunda kusur yüklenemeyeceğini, taşınma işlemi sonucu gerçekleşeceği muhakkak olan giderler araştırılarak hüküm altına alınması gerektiğini, enflasyon sebebiyle mal ve hizmet tutarlarının yükselmesi sonucu net satış bedelinin artmasının gerçek kazancın artması olarak yorumlanamayacağını, Mahkemece hüküm altına alınan alacağa yasal faiz yerine ticari faize hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B. Gerekçe Ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, TBK m.355 uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
1.Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, TBK m.355 uyarınca Mahkemece kanun hükmüne uygun şekilde bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminata hükmedildiğinin anlaşılmasına göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 3. maddesi uyarınca “Bu Kanunda düzenlenen hususlarla bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve fiiller ticari işlerdendir”. Aynı Kanun’un ticari iş karinesini düzenleyen 19. maddesi uyarınca bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır ve taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır. Bu bağlamda, ticari temerrüt faizinin uygulanabilmesi için; uyuşmazlığın, taraflardan birisi yönünden ticari iş olması ve bu ticari işin tacir olmayan kişi ile arasındaki sözleşme ilişkiden kaynaklanması şarttır.
Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; tüzel kişi tacir olan davacının ticari faiz talebinde bulunduğu, taraflar arasındaki kira sözleşmesi uyarınca TTK m.19/2 hükmü uyarınca ticari iş kapsamında olan uyuşmazlıkta hüküm altına alınan alacağın ticari faizi ile tahsiline hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde yasal faize hükmedilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.
Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm (1) numaralı bendinde yer alan “yasal faiz” ibaresi çıkartılarak yerine “ticari (avans) faizi” ibaresinin yazılması suretiyle kararın DÜZELTİLEREK ONANMASINA,”
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasına ilişkin olarak sitemizde yayınlanan diğer tüm kararlara ulaşmak için; İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları
